台州经济开发区第三产业发展调研报告
开发区第三产业发展现状调研组
第三产业发展是生产力提高和社会进步的必然结果，其发展水平已经成为衡量国家和地区经济发展水平、现代化程度的重要标志。加快发展第三产业，对于优化经济结构，促进经济发展，具有重大的战略意义。因此，全面分析开发区第三产业发展现状，准确把握其发展存在的问题，及时制订切合实际的第三产业发展规划和措施，对于进一步发挥中心城市的集聚、辐射功能，推动开发区产业结构的优化升级和区域经济协调、快速、可持续发展都具有十分重要的意义。我们根据市政府领导的要求，于11月初开始，对开发区第三产业的发展现状进行了全面调查。我们走访了几十家企业，调阅了粮贸、工商、税务、公安、统计、旅游等部门相关资料，形成了本报告。需要说明的是，开发区统计局成立于2003年5月，本文的相关数据绝大部分来源于2004年以后的统计报表。
一、开发区第三产业发展现状
（一）第三产业概况
随着工业经济的发展、人口的集聚和建成区面积的扩大，开发区第三产业从2000年开始快速发展，在区域经济总量中占据相当的比重。2004年，开发区第三产业实现营业收入 60.7 亿元，税收达3.3亿元，占全年财政收入的71.9%（详见表一）。2005年1-10月份，实现营业收入约61.2亿元，税收4.02亿元，占同期财税总收入的82.3％。开发区第三产业存在结构单一、产业档次不高的问题。传统商贸业（批发和零售贸易、餐饮业）仍占主导地位，最近五年来，以23%的比率递增，2004年度占到整个第三产业的86.4%；房地产业在过去8年中有了较大发展，但从2004年开始，受国家宏观调控形势影响，发展速度回落，2004年行业产值仅占整个第三产业总产值的10.2%，2005年1-10月份，仅占同期总产值的10.4％。
表一、开发区2004年三产税收所占比率（单位：万元）
行业名称 地税 国税 税收总计 所占比率
制造业 686 5070.59 5756.59 12.7%
建筑业 5363 53.79 5416.19 11.9%
房地产业 10835 2739.82 13574.62 29.9%
商业 5879 465.42 6344.42 13.9%
服务业 4784 426.84 5210.84 11.5%
金融保险业 3591 430.32 4021.32 8.8%
交通邮电业 2294 / 2294 5.0%
其它 / 1272.85 1272.85 2.8%
表二：开发区第三产业的主要产业构成（2004年）
项 目 营业额
第三产业总值交通运输、仓储及邮电通信业批发和零售交易、餐饮业房地产业社会服务业卫生、体育和社会福利事业教育文化学术、广播影视业科学研究综合技术服务业国家党政机关和社会团体其它行业 60.74亿元11.07亿元42.8亿元6.2亿元/////0.74亿元
如表三所示，开发区第三产业从业人员占所有从业人员的57.45%。该数据离发达国家三产从业人员占总数70%以上仍有较大的发展空间，表明开发区第三产业的发展还可为社会提供更多的就业机会。从人员分布上来看，商贸业（批发和零售交易、餐饮业）及金融、保险业从业人员较多，社会服务业从业人员比重较少。
表三：开发区第三产业从业人员情况（2004年）
项 目 从业人员数(人)
从业人员总数第三产业总数地质普查和勘探业交通运输、邮电通信业批发和零售贸易、餐饮业金融、保险业房地产业社会服务业卫生、体育和社会福利事业教育文化学术、广播影视业科学研究综合技术服务业国家党政机关和社会团体其它行业 26058149700408353029341173400122264811063549/
（二）主要商业区块发展现状
1.台州市商业街三产现状
台州市商业街于2000年1月开街，是开发区最早建成的商业区块，其建筑风格在全市甚至全省非常独特，同时也是开发区人口积聚的主要区域。6年来，商业街在各有关部门扶持下，商业格局日渐成熟，已初步形成了以休闲服务业为龙头，餐饮与零售业为补充的特色产业结构。截止2005年10月，商业街有娱乐业57户，餐饮业37户，小宾馆27家，比2000年分别增加25户、19户、20户，增幅分别为78%、105%、258%（详见表四），与开业相比有了较大发展。但是商业街没有出现规划建设时期望的兴旺局面。
表四：商业街主要行业分布
时间行业 2000年户数 2005年户数 增减情况（%）
娱乐业 32 57 78
餐饮业 18 37 105
宾馆 7 27 285
其他 272 302 11
商业氛围不旺。商铺经营业绩普遍不佳，经营的产品档次甚至在不断下降，全街几乎没有名品名店，最能反映市场兴旺程度的商铺租金价格一直维持在较低的水平，商铺年租金在1-3万元之间，绝大部分商铺年租金维持在开街时的1万-1.5万/间，小部分位置偏僻的商铺租金反而下降。
商铺出租率不高。商业街商铺出租率虽较开街时有较大幅度的提高，但二层商铺出租率仅维持在76%左右（详见表五）。
表五：商业街商铺出租情况
内容楼层 总间数 2000年 2005年
出租间数 出租率 出租间数 出租率
一楼 595 543 91 586 98
二楼 595 234 39 454 76
2.中心商务组团现状
台州中心城市核心区规划的中心商务组团包括中央商务区、东商务区和西商务区。其中东商务区净地面积540亩，规划建筑面积达80万平方米，经近5年的建设，现已初具规模。西商务区今年开始了实质性的启动建设，中央商务区尚在规划阶段。目前东商务区已引进了杭州大厦、五星电器、乐客多超市等商业机构，家乐居、尚街坊正在招商中。加上周边市民广场、新台州大厦和耀达国际酒店的联动效应，以东商务区为中心，以高档消费、购物、休闲娱乐、商务活动为特征的开发区新商圈已显雏形。但整个东商务区的人气、商气一直不是很旺。
台州乐客多超市开业以来经营业绩不断上升，它给东商务区人气和商气的兴旺发挥了重要作用，它在乐客多7家超市中的经营业绩也属最好，却因其总部资金周转影响，台州乐客多超市已经关门；杭州大厦·现代购物中心的经营环境、营业面积和产品档次在台州都属一流，但因其东边、南边的商业项目还未建成，东商务区周边居民购买力有限，其周边大型住宅小区入住率很低，开业至今的经营状况非常令人担忧。
如果东商务区的商业环境近期内不能有大的改善，区域内的商业步行街及其他配套设施不能尽快跟上，整个区块不能形成良性循环的商贸业态，西商务区和中央商务区的建设与启动将受到严重的影响。
（三）主要行业发展现状
开发区第三产业的主要行业依然是传统商贸业，就是餐旅业和商品零售业。现对这两大行业分别加以分析。
1.宾馆、酒店业
1994年市政府搬到椒江时，椒江城区只有凤凰山庄、椒江大酒店、联谊饭店等几家屈指可数的星级酒店。近年来，随着开发区的经济发展和城市建设不断推进，各种公务、商务活动激增，主城区特别是开发区酒店业获得了突飞猛进的发展。
星级宾馆、酒店供大于求，竞争激烈。开发区星级宾馆、酒店的陆续建成和投入使用，极大缓解了主城区餐旅消费的供需矛盾。花园山庄、开元大酒店、时间商务酒店、时间广场酒店、一鼎大酒店、方远大酒店、耀达国际大酒店、香溢大酒店，另一家休闲会所大浪淘沙也准备开设酒店……。一幢幢造型美观的酒店展现在世人面前，为城市增添了靓丽的风景，极大提升了城市的整体形象，改善了投资环境，增加了就业机会，为主城区三产经济发展和人民生活改善创造了良好的环境。据统计，在主城区，现有15家星级宾馆，床位总数达到了4445个。但是，随着新的星级宾馆、酒店的不断开业，供过于求的问题日益突出，宾馆、酒店的生存状况不容乐观。
一是主城区宾馆、酒店客房出租率较低。据统计，主城区三星级以上宾馆数量全市最多，是黄岩、温岭和临海三地的总和，但主城区星级宾馆的客房出租率很不理想，今年五一黄金周期间，主城区星级宾馆客房平均出租率全市最低。旅游局统计资料显示，2004年，主城区星级饭店业客房出租率为67.99%，比2003年下降了3.22%；今年前三季度，主城区星级酒店与2004年同期相比，累计客房出租率又有普遍下降，下降的幅度从10%到25%不等。客源不足，导致星级酒店饥不择食，相互进行恶性竞争。高星级酒店通过价格战抢夺低星级酒店的客源，低星级酒店又面临个体宾馆的分流，酒店的房价一路下滑，与全省平均客房价相比，主城区星级酒店、宾馆客房要低100元以上。
二是餐饮业经营业绩严重下滑。客房出租率的下降，带来了餐饮业的严重下滑。表六显示，星级酒店在2005年预计销售额增速放缓甚至绝对数有所减少。星级酒店运行成本高，投资大，无形中加剧了经营者的负担。为了降低经营成本，在产品进货、餐饮食品质量方面难免要打些折扣，标准有所降低，很难保证原有的服务质量，产生的连锁反应会影响酒店的品牌和形象。
个体小宾馆数量激增。在星级宾馆、酒店激烈竞争的同时，开发区个体宾馆如雨后春笋般出现，开发区的商业街、白云山路、康平路、东海大道等沿街各种规模不等的个体小宾馆星罗棋布。据统计，区内个体小宾馆近100家，床位3000多个，如新荣记酒店、康家商务宾馆等小宾馆已有相当的规模和档次，他们虽未纳入星级系统，但提供的服务与星级宾馆、酒店相差无几，使本已惨淡经营的星级宾馆、酒店的生存更加艰难。实际上，随着小宾馆的增多，小宾馆之间的竞争也十分激烈，除个别地段外，有棋牌室的小宾馆客房出租率仅能维持在75%左右，其余大部分小宾馆客房出租率在50%以下。
表六：台州市椒江区主要酒店基本情况（单位：万元）
企业名称 2004年 2005年预计销售额 类别 床位数（个）
销售额 利润 税金
台州开元大酒店有限公司 7889 -36 495 8000 餐旅 623
台州市凤凰山庄有限公司 5565 239 288 6000 餐旅 441
台州花园山庄有限公司 3967 -167 221 4100 餐旅 235
台州市时间商务酒店有限公司 2700 50 162 3000 餐旅 297
台州市爱华大酒店有限公司 2300 60 139 2200 餐旅 纯餐饮
台州市椒江大酒店 2148 160 120 2100 餐旅 203
台州市椒江宾馆 1830 9 101 1800 餐旅 255
台州市新荣实业有限公司 1810 60 126 2300 餐旅 137
台州市联谊饭店 1518 43 84 1600 餐旅 275
台州一鼎大酒店有限公司 1380 50 85 1500 餐旅 467
台州市时间广场酒店 / / / 2160 餐旅 274
台州耀达国际酒店 / / / 952 餐旅 642
台州方远大酒店 / / / 3487 餐旅 300
香溢大酒店 / / / / 餐旅 260
台州市新荣记开发区店 / / / 2300 餐旅 36
丁香苑 / / / 1000 餐旅 纯餐饮
总计 44504 4445
2.商业零售经营现状
（1）台州商业零售的总体趋势
台州超市长期以来存在着小而散、恶性竞争以及整体档次不高等诸多问题。但随着零售业的进一步开放，我市的商业服务体系、流通格局也将进一步完善：一批以区域发展为重点，以联合采购、自愿加盟为主要形式的新兴连锁企业迅速兴起。目前我市已拥有17种零售业态中的半数以上，以连锁超市、便利店、百货店、专卖店为主。跨国零售巨头的进驻，将为我市带来诸如大卖场、折扣店、仓储会员店等更多零售业态。
2004年，台州市全市连锁企业零售额达43.7亿元，占到社会消费品零售总额的14.4%，连锁门店数达344个。连锁经营零售额占社会消费品总额的比重每年正以两个百分点左右的速度增长，每年平均新增连锁门店40多个。连锁经营正以其低成本扩张形式，分割着传统商业销售渠道的市场份额。业内人士分析，连锁经营是传统商业向现代商贸业转变的重要途径。
此外，我市人均GDP已超过2500美元，这离连锁经营进入快速发展时期所要达到的3000美元以上水平已为期不远。而在外部环境挤压下，我市连锁经营已明显提前步入“快车道”。近几年，我市社会消费品零售总额增长远远高于全国平均增长水平。连锁经营企业零售额的同比增长也在50%左右，并成为零售业中创新能力最强的先进营销组织方式。
（2）开发区商品零售业现状
大型商家经营全面惨淡。目前开发区内已开张营业的大型超市和百货业态有台州乐客多超市、杭州大厦·现代购物中心、耀达百货、五星电器，与椒江老城区结合部有国商电器。台州乐客多超市是台州经济开发区目前最大的一家大型超市，综合超市部分营业面积1.2万平方米，2004年销售额9366万元，平均每天销售额25.7万元，而该超市的保本销售额是平均每天45万元，年销售额要达到16000余万元。耀达百货开业近一年，但经营业绩不理想，生意清淡，顾客稀少，顶层的美食世界曾两度关闭。杭州大厦·现代购物中心开业以来，始终是叫好不叫座，大部分时间销售人员比顾客人数要多。与此同时，新台州大厦、海洋广场和东商务区的一些楼盘正在引进国内外大型商业机构入驻。
行业竞争十分激烈。稀少的顾客，密集的商家，必然出现激烈的竞争。以主城区电器销售为例说明。占地2.2万平方米的国商家电已经开业，国美电器椒江店、苏宁电器椒江店、五星电器椒江店相继开业，而其他百货、大超市都在销售家电，商家打折、买就送等促销、优惠手段此起彼伏，位于开发区的几家大型商场因客流稀少倍受竞争之苦，位于东商务区的五星电器的电器销售一直不振，乐客多、耀达百货和现代购物中心的电器柜台的销售情况在其商场总营业额中所占的比例也都很少。
表七：中心区主要零售商业企业情况统计表
零售商业企业名称 营业面积（m2） 04年销售额（万元） 03年销售额（万元）
台州市乐客多股份有限公司 18000 9366 2500
杭州家友超市公司椒江连锁店 7000 9325 8046
锦江商业发展有限公司 12000 2800 2100
台州耀达商场有限公司 5000 2500 2200
中都商厦 5000 450 0
台州耀达百货 35000 0 0
杭州大厦 47000 0 0
国商股份 22000 34000 29800
国美电器椒江店 3000 0 0
苏宁电器椒江店 3500 0 0
五星电器 3500 0 0
家乐美超市 5000 0 0
华联超市椒江区（9家） 27000 2830 0
合 计 193000 61275 44649
二、开发区三产发展的不利因素
如果将开发区与路桥、黄岩的第三产业进行比较，它们既有共同的问题，即现代服务业的业态层次不高，经营实力普遍较弱，整体规模有待拓展，业态创新仍然有限，新兴行业规模普遍偏小，产业化程度较低，但就开发区来说，又有其特定的不利因素。我们认为其主要存在以下几方面：
（一）开发区内人口偏少，消费需求不旺
开发区人口偏少，总体消费需求不强，是开发区第三产业发展中房地产业、餐饮业、商铺零售业发展处于颓势的根本原因。
总消费人口不足，区域第三产业良性循环发展难以为继。开发区现有管理面积30平方公里，建成区面积约13平方公里，而到2005年10月，开发区在册常住人口才5.91万人（农业人口占70％以上），暂住人口约4.4万人，共计也就10.31万人，人口密度只有0.34万人/平方公里，大大低于现市区建成区1万人/平方公里的人口密度。要进一步快速发展开发区第三产业，当务之急是加快开发区的人口集聚。
消费水平偏低，严重制约了餐饮业和商品零售业的发展。开发区常住人口中70％以上的农民是失地农民，在椒江、路桥市场中从事个体经营的比例很少，他们虽因征地拆迁有一定收入，或因传统的消费观念和收入不稳定的预期使得这部分人消费很低，或受海门码头文化影响，征地拆迁补偿款消耗殆尽，无力消费。暂住人口中相当一部分比率是外地来的打工族，他们的消费基本上就是解决温饱问题，对这一群体来说，根本谈不上消费能力。常住人口中近30％、应有一定购买力的很大部分，每到周末，纷纷赶回临海、温岭和黄岩等地，主城区只是他们工作暂住地，这一点从开发区住宅平均入住率只有59.9%得到印证（已建成商铺空置率41.5%）。如果扩大统计范围，将基本上与开发区融为一体、直接承受着开发区辐射的白云、葭沚、海门三个街道的所有人口统计在内，三个街道总人口约24.09万人，其中农业人口约有8万人，暂住人口约有7.15万人，消费能力较低的人口合计达到62%。
（二）商业网点过于密集，业态同质化现象较为严重
按照商务部《人口规模与商业网点配置对应关系 》（见表八）和《有形店铺的零售业态》（见附件二），开发区内商业网点布局过于密集,三产用房供过于求。在人口密度低、常住人口少、消费需求不足的背景下，过于密集的商业网点分布和较为严重的业态同质化必然要造成恶性竞争现象的出现。
包括暂住人口在内，开发区总人口才10万，而区内有近10家星级宾馆和饭店，有3家大型超市和综合商场，如果考虑新台州大厦、海洋世界也引进大型零售企业，2007年欧尚超市入驻，开发区商业网点分布密集程度是十分惊人的。
表八 人口规模与商业网点配置对应关系
人口规模 商业网点配置要求
2000人 设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点
5000人 增设综合超市、服务类店铺
2万人 增设中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店等）、餐饮店
5万人 增设社区型综合超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店、维修店、家政服务店、洗衣店等）、餐饮、旅店、文体场所
10万人 增设大型、综合超市等。
（三）区间交通不畅，辐射和集聚功能难以有效发挥
尽管开发区道路框架基本完成，区内交通较为便利，但与周边区域的交通比较困难。向南，与路桥交通联系目前仅靠75省道，已根本不能满足两地的交通需求了；向北，白云山隧道仍未动工，东环大道北端交通异常繁忙，与椒江老城区联系十分不畅；往西，市府大道西延工程尚未建成，与东方太阳城的沟通很不方便，到黄岩的交通也是仅靠82省道这一繁忙的道路。区间交通滞后这一问题已对开发区第三产业的发展产生了明显的制约，开发区作为台州中心城市核心区的诸多优势难以有效地向三区辐射，三区往开发区的产业、人口集聚也大打折扣。
（四）新兴业态发展缓慢，产业层次有待提高
如表一、表二所示，开发区服务业内部结构不合理，传统服务业比重过高，现代服务业发展明显滞后，开发区服务业发展还处于以商贸等传统流通型服务业为主的初级阶段，金融保险业、邮电通讯业、网络信息和知识产业等现代服务业仍然发育不足，新兴的、高附加值的智力服务业的发展尚处在初级阶段，文化产业、体育产业、科学研究、技术服务业等目前所占比重较小，加快金融、文化、信息、中介服务等功能的集聚势在必行。
（五）商业用房供大于求，建筑设计不够合理
如表八所示，开发区自成立以来用于三产项目的建筑面积达79.72万平方米，加上其他零散的商业用房，整个开发区三产用房达105.6万平方米。仅2001、2002年两年时间开发区出让房地产、商业用地累计81.1公顷，占开发区8年相同用途性质土地出让总量的44.5%，这些用地项目现在基本上都已建成，大部分用于酒店、餐饮、商场、娱乐业态，造成行业内过度竞争，不少往年业绩良好的企业今年都开始回落。
高密度的商业用房建设造成了严重的商业用房空置。开发区商业用房空置面积5000平方米以上的12处，面积达19.9万平方米，占整个市区5000平方米以上商业空置房面积的93%，其中空置达一年以上的有11处，空置面积13.21万平方米，占整个市区空置一年以上面积的92.5%（见附件一）。
商业建筑的结构也不够合理。目前在建和已建的商业用房大多是房地产项目的附属设施，单体商业用房或单层面积较少，用房结构、形态不适应新型商业业态发展要求。
表九：开发区主要三产建筑面积一览表
序号 项目名称 建筑面积（平方米） 序号 项目名称 建筑面积（平方米）
1 太平洋大厦 10000 28 阳光新景 5000
2 君悦大厦 20000 29 界牌菜场 8700
3 城市之光 15000 30 康平路代建房 3000
4 社保局 2000 31 新华书店 4500
5 香溢大酒店 50000 32 市府大道代建房 3000
6 方远大酒店 37900 33 海悦公寓 20000
7 耀达商场 35000 34 丁香苑 1500
8 曙光大楼 4000 35 运管处 6000
9 耀江花园 3000 36 农发行 2500
10 东海苑 4000 37 高园村联建房 5000
11 开元大酒店 24456 38 华盛豪园 6000
12 爱华大酒店 6000 39 康馨园 3000
13 工商局 2000 40 天地阁 4000
14 耀达国际大酒店 77000 41 环保局 2000
15 时间大厦 28250 42 赤龙街 12000
16 乐客多 33000 43 爱华白云山路 2000
17 鸿业光阳 12000 44 前丁街 2400
18 杭州大厦 47000 45 华侨解放南路 2000
19 中海海天苑 15000 46 爱华赤龙苑 4000
20 鑫泰广场 32000 47 花园山庄 18000
21 亿嘉 9000 48 迎宾大道代建房 2000
22 东海大酒店 4000 49 东都花园 2000
23 海湾浪琴 50000 50 星河园 12000
24 公管处 15000 51 新台州大楼 87000
25 宏大巨鼎 20000 52 高速公路 4000
26 白云山路代建房 10000
27 东海大道代建房 10000 总计 797206
三、加快开发区第三产业发展的意见和建议
开发区管委会针对区域第三产业发展现状以及发展中存在的问题，多次组织召开研讨会，业已基本形成了今后五年开发区第三产业的总体目标，并形成了三产发展建议和意见。
总体目标：进一步完善城市基础设施和三产服务设施，大力构筑配套齐全、风貌协调、功能完善的集商务、住宿、旅游、购物、餐饮、休闲于一体的现代服务业集聚区，积极打造台州金融、信息、商贸、文体中心；壮大提升传统服务业，鼓励发展生产性和知识型服务业，加快发展新兴服务业，拓展服务业发展空间；培养一批服务业龙头企业，带动区内三产企业经营管理的规模化、集约化、现代化；加强政策引导，通过环境改造和体制创新，优化发展环境，进一步推动第三产业与城市化、工业化的互动发展。
建议和意见：
（一）采取综合措施，加快人口集聚
人气不旺是开发区商业用房大面积空置的根本原因，加快人口集聚是解决商业用房空置、加快服务业发展的根本出路。建议市委、市政府从全市的高度，采取繁荣市场、兴办名校、构筑交通、建设宅区、丰富文化、开发旅游资源等综合措施，加快中心城市核心区人口集聚和城市化进程。
1.加快吸纳区外人口
广东省的东莞、顺德等地服务业方面突破性发展是得益于大量外来人口的集聚，进而促成了“移民经济”、“打工经济”的繁荣。我们台州要打破户籍限制，以海纳百川的气度，欢迎、鼓励八方才俊来开发区施展抱负，敞开大门接收全国各地高校毕业生，大力引进开发区产业发展亟需的中高级技术工人。开辟人才流动的“绿色通道”，降低外来人口落户门槛，在就业、购房、教育方面给外来人员以“国民待遇”，积极为外来人才解决实际困难，营造良好发展环境，使外来人员进得来，留得住，扎下根，培育壮大“新开发区人”群体。
2.迅速提高教育质量
开发区范围商品房入住率很低、空置率偏高的一个重要原因是区域内缺乏高质量的公办中小学校。据不完全调查，在开发区购房的，绝大部分是看好开发区良好的商业服务设施、漂亮的住宅设计和优美的休闲娱乐环境，尚未入住者最大的顾虑是开发区内缺乏让他们放心的中小学校。许多在开发区有房并在椒江工作多年的行政企事业单位人员家属仍安家在临海、温岭，很大因素是因为开发区内十分缺乏上档次名牌中学、小学和幼儿园。当前要科学规划开发区内中小学及幼儿园校网，整合、改造开发区内的教育软硬件资源，市、区两级政府要加大对重点学校政策扶持力度和教育经费投入力度，公开选聘名师，尽快创建名校，在三五年内建成几所全市有影响力的、质量上乘的公办基础教育学校，使椒江、开发区成为全市的教育中心，实现教育集聚人气的目标。要大力发展真正能服务当地经济的中等职业学校，加快培育高素质技工人才教育基地；要加快台州学院椒江校区、浙江大学台州研究生院建设，加大高校学科建设力度，加快台州大学的整合速度。此外，医疗和水电等公共服务能力水平也要尽快改善和提高。
3.尽快破解区间交通瓶颈
开发区与路桥、黄岩、椒江老城区之间的交通瓶颈和台州三区最近两年迅猛增加的私家车，使得开发区原有的区内道路畅通优势消失殆尽。必须把区间交通对接和道路顺畅作为第一突破口。一是大力完善交通路网框架体系。加快“南联西延北通”工程建设，构筑便捷交通系统，提升开发区交通地位。二是加快推进城乡公交一体化进程。从方便出行和安全有序出发，增设环开发区范围的的公交线路，解决新建住宅区和工业区居住人员出行难问题；增加现有环市区、环主城区公交车班次，延长晚间开行时间，满足市民舒适、便捷的出行需求,实现交通集聚人气的目标。
4.加快农村城镇化、农民非农化进程
如果占开发区总人口70％以上失地农民长期处于低水平消费状态，必将成为制约开发区商品零售业和餐饮业进一步健康快速发展的一大瓶颈，要做好农村城镇化、农民非农化工作，加快城市化和城乡一体化进程。开发区今后几年将进一步加快农民住宅安置，当地政府更要进一步加强对失土农民的就业指导和培训，加快对他们的就业安置，努力提高他们的消费能力。
（二）出台扶持政策，积极培育市场
除了人气因素，要培育一个成熟的三产市场，当地政府和商业建筑业主出台对第三产业发展的政策扶持和优惠措施也是至关重要的。
1.引导民营企业出台优惠措施
居高不下的商业用房空置率，不仅严重影响地方房地产业、金融业等相关行业的健康发展，而且直接影响城市想象和投资环境。市政府要做好空置商业用房业主的思想引导工作，促使他们接受“筑巢引凤”意识，指导他们主动出台房屋出租、项目引进的优惠措施，并组织他们到上海、杭州、北京等大城市举行专场推介会，尽快消化空置商业用房。
2.政府尽快出台流通、零售业扶持政策。
由于当前台州中心城市核心区的人口密度偏低，消费水平提高缓慢，要使国内外大型商业机构进来后留得住，必须出台有关税收优惠政策。为此，我们建议：①对新开业营业面积在5000平方米以上的零售商业企业，自开业之年起，前3年免征水利建设基金和场地转租收入营业税，所得税、增值税地方留成部分全额返还，第四、第五年减半执行；②对已开业营业面积在5000平方米以上的零售商业企业，自政策出台之次年起，前3年免征水利建设基金和场地转租收入营业税，所得税、增值税收政策每年地方增收部分全额返还，第四、第五年减半执行；③对开发商出租商业用房租金收入（不包括政策出台前已出租），自出租之日起，前三年免征房产税和营业税，第四、第五年减半执行，以推动房产有效出租。
（三） 加大招商力度，加快中心商务组团建设
十一五期间，我国商业、通信、建筑、分销、教育、环境、金融、旅游和运输共9个大部门、约90多个分部门将进一步加快对外开放，我们要紧抓这一机遇，高度重视服务业招商引资工作，主动承接服务业国际转移，根据“重点突破、整体推进”的原则，积极推进三大商务区建设，强化商务中心功能，发挥和增强核心区的集聚、辐射能力。
1.尽快完善东商务区商业服务设施
完善东商务区建筑形态和基础设施建设，进而形成开发区又一商业旺地，是开发区2006年发展服务业的重要工作。目前开发区东商务区商业建筑和道路框架基本形成，但该区块内尚有4个开发项目至今没有开工，其中2个村留地项目因，因村集体经济资金不足没有开工，1个项目因规划原因无法开工。有关部门和单位要加强对村留地项目开发的指导和支持，促使2个村留地项目尽快开工建设；市政府要加强对因规划原因而无法开工的三家合作开发项目的协调，促使项目明年春季顺利开工；管委会要进一步加快基础配套设施建设进度，加强区域建设管理，赶促东商务区商业及早形成集聚、辐射效应。
2.加快西商务区和中央商务区建设
建议市政府要重新审议西商务区和中央商务区的产业规划，尽快完善两个商务区控制性详细规划，出台和完善这两大商务区招商和建设的鼓励政策，促进和加快西商务区和中央商务区建设。市级各有关部门要全面支持两个商务区项目建设的报批工作，开发区管委会2006年要进一步加快西商务区基础配套设施建设进度。
3.加强中央商务组团招商项目储备
开发区和市级有关部门都要加强三大商务区优质服务业项目的引进工作。在加快规划、建设中央商务组团同时，市外经贸局、市贸粮局要加强对商务区内大型项目引进的指导，全面做好招商项目储备工作；规划部门要根据商务区产业规划，科学规划设计商业建筑结构，发挥规划对产业发展的指导和引导功能，防止和避免引进商业形态和建筑结构矛盾发生；开发区要紧抓国内外各大服务业集团抢占国内二级城市这一有利时机，重点引进现代服务业项目以及先进的管理方式和经营模式,高起点引入一批大型的国际性商贸物流和餐饮连锁集团。
（四）明确发展定位，优化第三产业结构
台州民营经济发展，路桥又是全省乃至全国有名的商贸批发市场，开发区和椒江老城区一定要抓准第三产业发展定位，实现优势互补。我们认为，作为中心城市核心区的开发区有着独特的区位优势，在真正成为全市金融、信息、商贸、文体中心之前，应定位在“台州精品零售中心”这一目标较为恰当，并以有利于整个经济社会发展为目的，根据需要和可能，区分轻重缓急，处理好全面发展和重点突破的关系、突破性发展传统三产和积极稳妥发展新兴三产的关系，做到因地制宜、合理布局、协调发展。
1.科学规划开发区第三产业
开发区第三产业发展不仅仅是开发区的事情，其产业水平和档次将直接影响市本级经济的发展壮大，因此其产业发展规划一定要根据开发区实际情况，从全市的高度进一步修订和完善，找准开发区三产发展定位，明确三产发展档次、规模和进度；加强政策引导，提升三产整体服务能力；适当控制商业用地、三产建筑面积的规模，根据开发区的实际情况，确定一个合理的住宅、商业、办公用房的比率。
2.优化第三产业结构
要从最大程度地满足人口增长、居民消费水平提高的需要和台州发展先进制造业、产业结构优化升级的需要出发，不拘泥于服务业增加值占GDP的比重，致力于产业素质和竞争力的不断提升，改善内部结构，增强吸纳就业和增加公共财力的能力。
积极发展、引进一批能承接涉外业务的中介机构，改变目前“小、散、弱”的局面，提升区内整体服务能力；促进更多海内外金融机构在开发区落户或设立分支机构；加大文化、教育、医疗产业的开放力度，尽快在区内建成更多一流的文化教育机构和医疗服务机构；积极打造现代物流业，依托开发区滨海工业区块等重点区域，加快现代物流基地建设，培育壮大物流经营主体;要重点引进为先进制造业配套的生产性服务业项目，形成集金融信息、商贸购物、餐饮服务、娱乐休闲等为一体的城市经济支撑体系。
3.重视发展城市旅游业和社区服务业
要重视发展城市旅游业，进一步开发和利用好一江山岛战役纪念地红色游、飞跃园区两个国家级工业游等特色旅游品牌和市民广场、东方太阳城、海洋世界、吴子熊玻璃艺术馆等城市景点，提高旅客接地率和客房出租率,有效促进开发区餐旅业。
要拓展社区服务领域，力发展社区服务业。台州居民消费结构出现向发展型、享受型升级的倾向（见表十），必然要求更好更全面的社会公共服务。根据城市发展和市民需要，以及家庭小型化、人口老龄化、消费多元化的发展趋势，强化便民利民服务和加强社会福利服务，努力在家政家教、托幼养老、医疗保健、社区文化、社区商业、保洁绿化、物业管理等方面为居民提供有偿的、平价的优质服务。发展社区公益性服务。进一步健全帮扶救助和就业保障服务组织体系，强化基础设施建设，完善社区服务网络，推进社区经营性服务。
表十 2004年12 月台州居民收入支出结构（金额单位:万元）
本月累计 其中市区 同比增长% 其中市区
城镇居民人均可支配收入 16113 16651 18.4 14.6
城镇居民人均消费性支出 12130 13052 15.1 20.1
1.食品 4274 4617 18.9 20.0
2.衣着 954 998 6.0 2.9
3.家庭设备、用品及服务 713 725 8.1 41.5
4.医疗保健 621 619 8.7 0.9
5.交通通讯 1854 2146 9.6 6.1
6.娱乐、教育、文化服务 1993 2246 33.2 58.5
7.居住 1338 1253 5.6 15.8
8.杂项商品与服务 383 448 6.1 11.9
农村居民人均现金收入 6008 12.1
1.工资性收入 2488 8.7
2.家庭经营现金收入 2848 15.3
3.财产性收入 493 10.5
4.转移性收入 179 16.2
结束语：台州经济开发区是未来台州人才流、资金流、信息流最密集的核心区块，是台州市行政、金融、商贸、文教体卫中心所在地。 开发区的优越区位条件，以及在金融保险、物流、交通、旅游、商务服务、教育、科技文化、房地产业等行业影响力和辐射带动力，通过集聚商业、行政管理、科技、教育、金融、文化、旅游等活动，经过制定高起点的服务业规划、充分培育市场，我们相信，服务业，将成为开发区经济增长的新亮点，社会和谐的新渠道，科学发展的新动力。
台州经济开发区三产发展调研组
2005年11月18日
附件一 开发区商业房空置和在建商业用房调查表
商业用房名 称 商业用房项目单位名称 商业空置房和06年底前竣工的在建商业用房总体情况 5000 m 2以上的商业空置房和06年底前竣工的在建商业用房情况
合计 商业空置房面积（m 2） 合计 商业空置房面积（m 2）
小计 一年以上 半年以上 半年以下 在建商业用房面积 小计 一年以上 半年以上 半年以下 在建商业用房面积
亿嘉时代广场 亿嘉房地开发有限公司 7000 7000 7000 7000 7000 7000
亿嘉国际广场 亿嘉房地开发有限公司 16000 16000 16000 16000 16000 16000
台州鑫泰广场 鑫泰投资有限公司 33000 33000 33000 33000 33000 33000
巨鼎广场 巨鼎置业有限公司 12000 12000 12000 12000 12000 12000
时间商厦 时间房产 32000 32000 32000 32000 32000 32000
海湾浪琴 时间房产 12000 12000 12000 12000 12000 12000
现代购物中心 39000 39000 39000 39000 39000 39000
温州华中大厦 温州华中房产 10000 10000 10000 10000 10000 10000
香溢大厦 台州烟草 5000 5000 5000 5000 5000 5000
中海海天苑 中海房产 9000 9000 9000 9000 9000 9000
君悦大厦 玉宏房产 11000 11000 11000 11000 11000 11000
高速公路大厦 高速公路房产 13000 13000 13000 13000 13000 13000
东环大楼 时间房产 1600 1600 1600
东海大楼 时间房产 500 500 500
侨信商务大楼 时间房产 2000 2000 2000
天琴大楼 侨信企业 1200 1200 1200
新台州大厦 90333 90333 90333 90333
新世纪商城 50000 50000 50000 50000
巨鼎东方商厦 39521 39521 39521 39521
国际商务广场 8189 8189 8189 8189
合计 20个项目 392343 204300 132100 9000 63200 188043 387043 199000 128000 9000 62000 188043
附件二 有形店铺的零售业态基本特点
业态 选址 商圈与目标顾客 规模 商品(经营)结构 商品售卖方式 服务功能 管理信息系统
食杂店 位于居民区内或传统商业区内 辐射半径0．3公里，目标顾客以相对固定的居民为主 营业面积一般在100平方米以内 以香烟、饮料、酒、休闲食品为主 柜台式和自选式相结合 营业时间12小时以上 初级或不设立
便利店 商业中心区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区 商圈范围小，顾客步行5分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客多为有目的的购买。 营业面积100平方米左右，利用率高 即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平 以开架自选为主，结算在收银处统一进行 营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项服务项目 程度较高
折扣店 居民区、交通要道等租金相对便宜的地区 辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的区民 营业面积300—500平方米 商品平均价格一般低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例 开架自选，统一结算 用工精简，为顾客提供有限的服务 一般
超市 市、区商业中心、居住区 辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主 营业面积在6000平方米以下 经营包装食品生鲜食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构不同。 自选销售，出入口分设，在收银台统一结算 营业时间12小时以上 程度较高
大型超市 市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区 辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主 实际营业面积6000平方米以上 大众化衣、食、日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发 自选销售，出入口分设，在收银台统一结算 设不低于营业面积40％的停车场 程度较高
仓储式会员店 城乡结合部的交通要道 辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主 营业面积6000平方米以上 以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品在4000种左右，实行低价、批量销售 自选销售，出入口分设，在收银台统一结算 设相当于营业面积的停车场 程度较高并对顾客实行会员制管理
百货店 市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地 目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主 营业面积6000-20000平方米 综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主 采取柜台销售和开架面售相结合方式 注重服务，设餐饮、娱乐场所等服务项目和设施 程度较高
专业店 市、区级商业中心以及百货店、购物中心内 目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主 根据商品特点而定 以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大 采取柜台销售或开架面售方式 从业人员具有丰富的专业知识 程度较高
专卖店 市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内 目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主 根据商品特点而定 以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利 采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究 注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务 一般
家居建材商店 城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区 目标顾客以拥有自有房产的顾客为主 营业面积6000平方米以上 商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的 采取开架自选方式 提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上 较高
社区型购物中心 市、区级商业中 心 商圈半径为5-10公里 建筑面积为5万平方米以内 20个-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店 各个租赁店独立开展经营活动 停车位300个-500个 各个租赁店使用各自的信息系统
市区购物中心 市级商业中心 商圈半径为10-20公里 建筑面积10万平方米以内 40-100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等 各个租赁店独立开展经营活动 停车位500个以上 各个租赁店使用各自的信息系统
城郊购物中心 城乡结合部的交通要道 商圈半径30-50公里以上 建筑面积10万平方米以上 200个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱服务设施等乐 各个租赁店独立开展经营活动 停车位1000个以上 各个租赁店使用各自的信息系统
工厂直销中心 一般远离市区 目标顾客多为重视品牌的有目的的购买 单个建筑面积100-200平方米 为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌 采用自选式售货方式 多家店共有500个以上停车位 各个租赁店使用各自的信息系统
附件三 公共服务设施各项目的设置规定
类别 项目名称 服务内容 设 置 规 定 每处一般规模
建筑面积 用地面积
医 疗 卫 生 医院 含社区卫生服务中心 （1）宜设于交通方便，环境较安静地段 （2）10万人左右则应设一所300—400床医院 12000—18000 15000—25000
门诊所 或社区卫生服务中心 （1）一般3—5万人设一处，设医院的居住区不再设独立门诊 （2）设于交通便捷、服务距离适中的地段 2000—3000 3000—5000
卫生站 社区卫生服务站 1—1.5万人设一处 300 500
护理院 健康状况较差或恢复期老年人日常护理 （1）最佳规模为100—150床位 （2）每床位建筑面积≥30m2 （3）可与社区卫生服务中心合设 3000—4500 ——
商 业 服 务 中西药店 汤药、中成药及西药等 （1）服务半径：居住区不宜大于500m；居住小区不宜大于300m （2）地处山坡地的居住区，其商业服务设施的布点，除满足服务半径的要求外，还应考虑上坡空手，下坡负重的原则 200—500 ——
书店 书刊及音像制品 300—1000 ——
市场 以销售农副产品和小商品为主 设置方式应根据气候特点与当地传统的集市要求而定 居住区：1500—2500
便民店 小百货、小日杂 宜设于组团的出入口附近 —— ——
其它第三产业设施 零售、洗染、美容美发、照相、影视文化、休闲娱乐、洗浴、旅店、综合修理以及辅助就业设施等 具体项目、规模不限 —— ——
金融邮电 银行 分理处 宜与商业服务中心结合或邻近设置 800—1000 400—500
储蓄所 储蓄为主 100—150 ——
电信支局 电话及相关业务等 根据专业规划需要设置 1000—2500 600—1500
邮电所 邮电综合业务包括电报、电话、信函、包裹、兑汇和报刊零售等 宜与商业服务中心结合或邻近设置 100—150 ——
社 区 服 务 社区服务中心 家政服务、就业指导、中介、咨询服务、代客定票、部分老年人服务设施等 每小区设置一处，居住区也可合并设置 200—300 300—500
养老院 老年人全托式护理服务 （1）一般规模为150—200床位 （2）每床位建筑面积≥40m2 —— ——
托老所 老年人日托（餐饮、文娱、健身、医疗保健等） （1）一般规模为30—50床位 （2）每床位建筑面积20 m2 （3）宜靠近集中绿地安排，可与老年活动中心合并设置 —— ——
残疾人托养所 残疾人全托式护理 —— —— ——
治安联防站 —— 可与居（里）委会合设 18—30 12—20
居（里）委会（社区用房） —— 300—1000户设一处 30—50 ——
物业管理 建筑与设备维修、保安、绿化、环卫管理等 —— 300—500 300
