新青年服务员

真正买房的不多,多的都是炒房客,当炒房者的房子汹涌而出时,就是房子下跌的时候了,这个时候不远了

zist

在房价上，国家的监管是缺失的，物价局有管过房价吗？
有对房价的成本进行过统计核算吗？
在房子面前，我们也是消费者，我们只想明明白白消费。

大溪

与楼主主要观点持不同观点
提示1、收入作为一抽样统计， 是不能很好反映到实际的水准，只能比较一个地方比另一地方的优势而已，不存在
收入准确的参照物是现在比较容易统计的汽车来上来作函数来得到。预测台州居民收入可能被低估60%左右（指市区）
提示2、台州的城市对房价不是支撑作用，台州人口聚集度高峰期已过，城市扩张能力与区域人口已失调，对房价是负面作用
提示3、房价下调到达4000元/平方米的可能性不大（指市区均价）这主要由于房地产及台州居民收入的构成双重影响。

luckdog

原帖由 大溪 于 2008-10-4 19:50 发表
与楼主主要观点持不同观点
提示1、收入作为一抽样统计， 是不能很好反映到实际的水准，只能比较一个地方比另一地方的优势而已，不存在
收入准确的参照物是现在比较容易统计的汽车来上来作函数来得到。预测台州居民 ...

台州究竟有多富，台州老百姓究竟有多么有钱，这个确实很难精确获得。

但是绝对没有低估60%的道理，不然，政府统计局也没有必要工作了。就像我们

感觉到台州很多企业主，很多豪华私家车，可能会形成错觉，但是仔细统计一下，

其实有钱人并没有想象中的多。可能一辆车，一个有钱人在你面前晃了多变，导致重复计算。

另外，分配的结构也很重要，100块钱平均分给10个人，和100分给10个人，其中1个人占91块，其余9人没人1

块钱是不一样的。这些年也注意到邻居左右有一些人成了企业主，但是更多的人沦为打工者，其实大部分人

的生活只能算是OK了

大溪

原帖由 luckdog 于 2008-10-4 20:01 发表


台州究竟有多富，台州老百姓究竟有多么有钱，这个确实很难精确获得。

但是绝对没有低估60%的道理，不然，政府统计局也没有必要工作了。就像我们

感觉到台州很多企业主，很多豪华私家车，可能会形成错觉，但 ...

政府统计局也没有必要工作了。就像我们------对于居民收入的统计来说是没有必要的，一个城市抽样本身就是很大问题，哪以这样的样本出来的数据会可信吗？
至于汽车的多少，这个可以有保守准确的数据（黑车及市外车辆除外），至少椒黄路每百户拥有汽车量在30%以上，结合汽车实际费用，一个家庭支出一辆开支应该控制在一个合理的值10%以内，估计该群体家庭收入水平10万以上。按收入梯度法则，假定下限30%家庭收入均值为2万（参照低保之系数），可以简单测出台州市区家庭收入应该在6万以上，这不包括台州百万级年收入家庭

luckdog

原帖由 大溪 于 2008-10-4 20:22 发表

政府统计局也没有必要工作了。就像我们------对于居民收入的统计来说是没有必要的，一个城市抽样本身就是很大问题，哪以这样的样本出来的数据会可信吗？
至于汽车的多少，这个可以有保守准确的数据（黑车及市外车 ...

我的数据来自政府的统计数据，毕竟还是有参考价值的。政府都不信，我们还能信谁呢？^_^

不过台州年收入百万级的人毕竟少数，年收入6w的家庭是很难去承担现在的房价的，毕竟6w的收入

还要应付家庭其他开销。而且现在看来，那些有钱人并不一定有钱，就像飞跃一样，很难有人想到飞跃

竟然要破产，可事实就是这样，08年浙江省破产了几万家企业，所以富人也是很脆弱的

新青年服务员

原帖由 luckdog 于 2008-10-4 14:31 发表
版主，怎么上传图片，很不好使啊，这里刚好有两张日本和香港的房产走势图，

想和大家共享

附件不能超过500KB

大溪

汽车数据也是政府部分提供的，并且是全部统计，（这是比较精准的数据）不同于收入的抽样统计
对抽样统计不认可，这不是不相信政府，这是科学------从目前来说，收入样本的确定是没有很科学的体系，哪得出的结果你是明白的（毕竟你比较专业）
至于说到房价与收入是不存在着简单的函数。影响房价的因素很多，城市的规模，及政府的调控才是重要的因素。
居民买房是有选择的，而不是一种均值，且其地域性影响于城市的影响力。

[ 本帖最后由 大溪 于 2008-10-4 20:53 编辑 ]

zist

这几年大学生非转农，村子里又可分得一块土地建房子，而椒黄路这些地方又是农村集聚非常高的地区，这些又分流了一部分人对商品房的需求。

另一方面，是政府经济适用房的推出，做为行政事业这块人员都在等着经济适用房。

而那些真正有的钱，买了一套是一套，二套是二套，他们不会把更多的房子持在手上的。那些有钱的，要买的也早就买了，要做投资吵房的也投资过了。

末来大家需求都是新兴人员这块，特别是外地而家离这地方较远的人。

luckdog

原帖由 大溪 于 2008-10-4 20:50 发表
汽车数据也是政府部分提供的，并且是全部统计，（这是比较精准的数据）不同于收入的抽样统计
对抽样统计不认可，这不是不相信政府，这是科学------从目前来说，收入样本的确定是没有很科学的体系，哪得出的结果你是 ...

我已经说过了，房价短期内可能会脱离收入水平，但是长期来看，必然要跟收入相符合。高于收入的就是

泡沫部分，要么等房价下来，要么等收入涨上去。另外手中握有多套房子的人，是出于投资保值的需要，一旦

行情调转，这部分投资就会被逼向市场，套现离场。就像堰塞湖一样，政府先用政策垒砌一道大坝，上游的的水

(资金）不断注入，自然水涨船高。但堰塞湖毕竟不能无限蓄水，而且还有垮掉的危险。

其实政府已经救过几次市了，但最终只是让泡沫拖延，变得更大。今年奥运会在看足球比赛的时候，天气很阴沉，有些

人准备撤离。就听见广播说：下午不会下雨的。接着开始淅淅沥沥下起雨来，部分人想撤离，广播又想起来：雨很快就

停了。后来雨越下越大，最终大家纷纷涌向出口，夺路而跑。其实如果现场广播什么也不说，让人们自己做出选择，

我想途中陆续会有一些人走，最后也不会造成拥挤和踩踏。房地产市场也是这个效应，每当房地产陷入焦灼时刻，总有

一些媒体在喊今天不下雨，地方政府也在帮腔。最终导致无可挽回的后果。

luckdog

有兴趣的可以研究一下，看看泡沫是怎么破的

对比日本香港的图可以看出以下规律：

1，疯狂拉升时间约两年。日本（1988.1-1990.1），香港（1995.7-1997.5）
2，疯狂拉伸之前有个低点。 日本（1988.1), 香港（1995.7）
3，下跌初期，跌幅惊人。日本（2个月，38000->27000),香港（3个月，100->70)
      如果你意识到房价开始下跌，很可能房价已经跌30%。
4，反弹无力。
5，暴跌之后是阴跌，阴跌时间长。日本（1992-至今）香港（1998.7-2004.5）

所以大家要小心了，如果香港，日本的经验有借鉴，那么国内房价下跌初期是也将是
一种暴跌，这么多年积累下来的投资夺路而逃，而又根本找不到接盘的人。比较好的策略
是在房价拐点的时候，比市场价稍微低点卖出手中的房子，如果一直跟随市场走，将是一个
无底洞。

[ 本帖最后由 luckdog 于 2008-10-5 11:01 编辑 ]

渔樵老叟

日本的走势有点像股票啊,又回到原点了.
香港反而跌得不多,不过香港炒房者亏本破产者颇多.经常有听闻.大陆的下场以后也是如此吧?

渔樵老叟

全国房价最后堡垒？北京楼市迎10年最关键黄金周  参与讨论 推荐  
作者:威廉华莱士 于 2008-10-03 09:50:56.0 发表　 来自：  发送短消息

这可能是北京楼市10年来最关键的一个黄金周。

始于去年10月的降价，已经攻陷了深圳、上海等多年来房价持续坚挺的城市。今年以来，珠三角部分项目价格累计降幅已超50%，长三角城市群中，降价也由郊区向城区蔓延，但仍没有带来交易量回升。为此，十一黄金周来临之际，几大品牌地产商在珠三角展开集体降价，上海开发商也铆足了劲儿进行新一轮降价。

而在北京，国家统计局公布的数据显示，8月份房屋销售价格与上月持平，未出现明显下降趋势。9月份第三周，市场出现小小的反弹，连续三天日销500余套，让有关人士惊喜了一把，并随即认为，北京楼市开始回暖。一时间，北京是楼市“最后堡垒”的论调开始蔓延。

但仔细分析这份数据就会发现，这几天交易量的回升，部分原因是奥运期间被压抑的需求爆发，但更主要的原因是降价促销，成交量大的楼盘均是降价促销力度较大的。此外，根据2008年上半年销售排行榜，最早一批给予购房者折扣的项目如美利山、富力桃园、万科中粮假日风景排名都在前20名以内。

事实上，今年以来和上海类似，北京也陆续出现打折促销、送车送物业费等等现象，而近期特价房、团购的出现，实际上已经开始了直接降价之旅，特价房降价幅度达到30%-40%，而黄金周前后，就有多个项目表示欢迎团购，可以面谈，这在以前的京城楼市是不可想象的。

即将举行的北京秋季房展会也将打出“团购”牌，推出第一届北京住宅团购节，试图以团购低价吸引有真正购房意愿的消费者。

揭开种种面纱，北京这个楼市最坚固堡垒并非牢不可破，它可能会在本次黄金周全面失守吗？

luckdog

原帖由 渔樵老叟 于 2008-10-4 21:27 发表
日本的走势有点像股票啊,又回到原点了.
香港反而跌得不多,不过香港炒房者亏本破产者颇多.经常有听闻.大陆的下场以后也是如此吧?

香港也比较悲惨，从100点跌倒最低的30点。大陆可能会好一点，如果真的跌得这么多，

你我就只能灌水为生了。这么多年来，大陆的实体经济还是比较有竞争力。恢复也会很快。

最不乐观的估计就是会有一个长达十年的阴跌，这将是温水煮青蛙的折磨

luckdog

相对来说，中原地产的城市走势图比较准确，科学，不像国家统计数据，水分太多。
具体地址如下：
http://ccpr.centaline.com.cn/b.b.aspx?g=00c12-3&u=c12-3.htm