luckdog

下面以即将开盘的新民半岛花园，算一下台州开发商的利润和成本，使本人观点更具说服力。
这个楼盘在台州有一定代表性，但却类似于台州的任何楼盘一样，在网上资料很少。不过我还是找到下面的信心：
新民半岛花园土地总面积为205806平方米,总价为37705万元,容积率1.69。我想这些足够了。

我估算的成本分为四部分：

(1)新民半岛地价大约是1084元/平方米
(2)土建的成本大约砖混结构700元/平方米,小高层框剪的大约1300元/平方米
(3)设计费/综合配套费/广告/杂费/政府公关,估计1000元/平方米
(4)财务成本,假设土地到手后,全部抵押出去,至少可以通过抵押,获得土地总价80%的贷款
   假设银行给与的利率还是优惠的10%,项目三年周期下来资金成本就有287元/平方米.

上面这些成本为3671元/平方米.

下面考虑：含税成本=售价*5%+（售价-成本）*25%+成本；

现在企业营业税(销售额)5%,企业所得税(利润)25%，则有：

  售价  含税成本   净利润  利润率
  5000    4253      747     15%
  6000    4553      1447    24%
  7000    4853      2147    31%

看起来开发商也赚的不多，利润率较低，但是仔细想想，开发商使用了银行杠杆，在开发过程中以小
搏大。

真正的利润率应该是这样，因为建筑队一般会垫付土建成本，直到开始销售位置，实际建安资金不需

要开发商支出，所以

开发商实际投入资金：(1)*20%+(3)+(4)=1084+1000+287=2371元/平方米

实际利润率修正后如下：

  售价    净利润   利润率
  5000     747     31.5%
  6000     1447     61%
  7000     2147    90.6%

从上可以看出来，如果新民半岛售价仁慈一点，5000元每平，一个开发周期下来利润仍有三分之一，
如果市场很火，卖个7000每平，利润接近翻番。马克思说过：“如果有20%的利润，资本就会蠢蠢欲
动；如果有50%的利润，资本就会冒险；如果有100%的利润，资本就敢于冒绞首的危险；如果有300%
的利润，资本就敢于践踏人间一切的法律”。前几年的火热的楼市正好印证了老马的话。


另外，在楼市中开发商虽然赚的不亦乐乎，但还是要冒房价下滑，项目烂尾的风险。真正笑得合不拢
嘴，坐地收钱的还有一位，就是地方政府，那么地方政府究竟从楼市里拿走多少呢？
            
         政府收入=土地+税收=1084+（销售价格-3671（成本））*25%+销售价格*5%

售价     政府收入       比率
5000      1666          33%
6000      1966          32.8%
7000      2266          32.4%

可以看出，基本上，政府切走了三分之一蛋糕，却并没有任何风险。这还不包括因为腐败产生的交易
费用。

接下来是银行，银行如果借给开发商，那么收益是每年10%，如果结果购房者，每年收益是7.83%。大家不要小看这个

7.83%，相对3%的年存储利息或者1%不到的活期，银行每年至少5%的利润。相对于银行的储蓄额来说，可能利润比较小，但是银行大部分钱不是自有资本，也就是说银行是拿别人的钱赚钱，实际利润率非常高。这也是泰隆或者城市银行能够在台州这片沃土上迅速成长的原因，它们根本不需要做的多优秀，只要稍微超过国有银行就够了。

看来银行也不是等闲之辈，雁过拔毛，不仅拔购房者的毛，也拔开发商的毛。

[ 本帖最后由 luckdog 于 2008-10-6 10:41 编辑 ]

luckdog

天涯里一篇关于小地产商如何以小搏大的内幕文章，网友写的很精彩，我整理出来，供各位参考。如果小地产商果真如此运作的化，那么他们将是在冬天里冻死的第一批虫子。详细地址：
http://cache.tianya.cn/publicforum/content/house/1/116288.shtml

地点：德阳中江某地搞 时间 2008年4月至今 人物：哥哥（不是亲哥哥，是铁哥们）
　　 今年4月 哥哥打电话给我让我去他那跟他搞房地产，我本不是搞那行的，但是手上有点闲钱，被哥哥拉去投资，既然去了，肯定得熟悉其中的内幕及操作办法。去了才发现里面的真是黑
　　 首先第1步：拿地。当地经济不怎么发达，平均年工资大概在1万上下吧。28亩地总的投标是870万，计划修房42000平方。哥哥等4个朋友去拿的 他占20%股份（把家里等所有亲戚等能借到的房产证拿去贷款了180万）。注意 当地拿下来了其实开发商基本没什么钱了。我们这边大的开发商我不知道，但是小开发商80%就是这个样子，接下来看他们怎么运作嘛。
　　 第2步：开发。
　　1、虽然国家在房子修完之前不允许卖，但是售楼部在地围墙修起的时候都开始卖房了（操作一般是收2万定金，房子动工的时候签合同。）大家注意 此时的售楼部的牌子写的一般都是 （售楼咨询中心） 虽然是咨询，其实都是在开卖的。很多买房的人其实不懂这些。政府为了拿回扣其实是允许卖房子的，反正我没见什么人来查过。而且房子刚动工就能签合同，包括政府部门和银行就大开绿灯，估计是为了GDP跟回扣把。
　　2、建安 一般的工程施工队承包了后须打保证金到项目部门。哥哥的20%股份好象收了30万保证金，整个项目部门一共收了150万保证金。这些钱就是开发的前期流动资金。在土地拿下来到5.12之前一共定出去了大概90-100套房，每套收了2万定金（不是签合同哟，只是定金），项目部收入大概200万左右。 所以这时候项目部流动资金一共350万的样子。 大家要问这350万怎么能把大概42000平方的房子修起来 请看下面

350万怎么能把大概42000平方的房子修起来
　　这是一个很有技巧性的东西，我之前也一直不明白，经过了大概1个月时间在项目部门熟悉后才发现其实并不是黑困难，关键是要跟政府和银行关系搞好。
　　首先，找当地政府（请客，吃饭，打麻将变相输钱）好象每个地方都有个招商引资办吧。我没搞懂为什么修房子也成招商引资办的事情了（感觉上搞房地产是刮了钱都跑的角色，怎么也叫引资）呵呵 ，不管它，反正去搞房地产都是联系招商局。招商局好像每年都有任务把，去了后反正停热情的（有是吃饭，牌局）按他们说的话叫搞活地方经济，以点带面推动当地GDP的发展。 其实也是挺难为招商局的人了，当地什么都不出，当地农民都是出去沿海一带打工挣点苦命钱回来修房子娶媳妇，要真喊当地招个什么商都是空了吹。当地没资源，没产业链，甚至连人都没得（壮劳力都出去打工去了，家里就是些老头老太婆跟小娃在家，美名其曰 留守XX）。反正说来说去招商局拿了黑钱后给了一系列优惠政策，比如说免除一定的费用，减税等。记得有一天哥哥带了一皮包钱出去跟ZF的人吃饭、打麻将。回来后我看他包里剩了不到1000块，不知道他是直接送的还是故意输的，总之从那以后每次我去ZF各部门盖章都比较顺利。不用我去找他们，基本上是一个电话过去，等人去的时候人都在办公室等了。呵呵 感觉特有面子

其次 政府部门勾兑好后就该找银行了。银行这关好象比较麻烦，为什么呢，因为他们关键是要操作把拍下来的土地拿去贷款。至于手续是怎么搞的我不知道，反正挺麻烦的。好象国家政策对这管的好象比较严格吧，但是实际操作不难。给XX行管事的人送了钱后，银行跟当地政府和开发商玩了些手段搞来搞去（又是评估又是担保，吃来吃去 送来送去） 总之把贷款发放了出来。好象当时贷款大概有6-700万的样子。 这样项目部门手上的钱大概就有800多万了吧。
　　 就这样 工程1期就开动了，总房建筑面积4万 1期工程1万。注意 这个一期工程特别重要，关系到开发商以后的经营。由于项目部门手上有800万资金，1期工程的建安费不过是400来万，所以开发商就有400来万的资金节余了。由于政府担保，很多费用其实是过后才交的（可以欠 呵呵） 那么开发商就用这400万的节余来运作了。他们大张旗鼓的宣传，广告，记得剪彩的时候当地政府全来了，主席台上看表演的全是当地政府的官员。只要1期开始动了，当地很多百姓看阵张搞的那么夸张，就觉得开发商应该有钱，加上开发商的专业营销队伍的鼓惑，买房的人连基础都没看到都开始买2期 3期的房了，下定金的越来越多。 本来开发商手上还有2-300万的节余，他们收个50来套的定金（每套2万*50=100来万）他们就可以动2期工程了。后面的3、4期类推。
　　这样开发商就把房子修起来了。

luckdog

不久前，温家宝总理在参加联合国大会时呼吁世界各国联合起来，共同应对美国次贷危机。
此后，温总理又多次在公开场合表态说明，中国已准备好参与国际社会应对国际金融动荡的行动。现
在市场上有传闻，中国将用3000亿美金救急美国，舆论哗然。政府慌忙出来辟谣。那么到底中国该不该救
美国呢，中国的策略又是什么呢？受到那些因素制衡呢？仔细想想，这其实是一个“囚徒困境”的博弈。

众所周知，在国际上，持有美元资产最多的分别是日本和中国，当然还有一些石油国，为简单起见，
假设只有中国和日本在救美国。接着解释一下参与者的三种策略：

救市：注入外汇购买美国资产，或者用美国国债换股票。
持有：维持现状，不买不抛
抛售：减持美元外汇，离场
百分比表示收益率，正数表示盈利，负数表示亏损，那么最终的博弈状况如下：

中/日      救市      持有     抛售

救市      10%     -20%    -40%

持有      -20%    -30%    -50%

抛售      -40%    -50%    -60%

对于中国来说：

救市，盈亏范围（-40%，10%）
持有，盈亏范围（-50%，-20%）
抛售，盈亏范围（-60%，-40%）

日本也有同样的结果。

结论：
最好的结果，联合行动，大家各赚10%。
最差的结果，共同抛售，大家各亏60%。
大家都不采用的策略：抛售。损失最大，两败俱伤。

那么中国到底会选择哪个策略呢，取决几个因素：

1，游戏规则制定者美国的态度，美国欢不欢迎大家来收购？美国有没有自救的决心？比方说
   一揽子救市计划能否在国会通过。美国消费者会不会改变生活方式来应对危机。

2，其他外汇国的态度。也就是温总理说的，在金融危机面前，信心比黄金还重要。如果各国各怀鬼胎，互相拆台，      最后的局面是双输。

3，中国人民对风险的偏好。是乐观型还是悲观型？是赌个大的，搏取大的收益，还是厌恶损失，趁早离场呢？而国内的舆论可能会左右政府的行动。

西域奇境

楼主对楼市的研究是岗岗的啊

大溪

台州人均居住面积比较宽畅的背后说明的问题有二
其一、台州人有钱
其二、台州城市太小，城市人口总量不大

从其一来看，对房价是有支撑作用的，从其二来看，城市扩张性不是很强，对房价也是有支撑的
但每一商品都有其价值属性，所以台州房价会随周边地区的价格影响概率较大。
具体要跌到什么价位，得看上海，杭州等城市的脸色。（这些城市吸引着台州人）

luckdog

对于你第一个问题，台州人有钱，我已经在论证过了富人比穷人更缺钱。另外有钱人不是傻子，在形式不好的情况下，他们明智的做法是采取防御保守的理财方法。如果台州人真的有钱，那么今年宏观调控下也不会有这么多企业倒闭，台州民间借贷也不会如此猖獗。

  第二个问题，台州的城市规划一点都不小，特别是住宅开发量较大，年均在205万平方米。
按照人均30平米估算，三口之家需要90平米住房，年均开发可以满足2.3w户需求。
我刚好查阅了《台州市住房建设规划(2006-2010)》，有如下规划：

二、住房市场需求量的预测
　　预测结果为市区2006年—2010年年均住宅开发量约为170万平方米。按照“以需求定总量、以存量定增量、实事求是定总量”的原则，合理确定住房建设规模。考虑供应量与需求量之间存在差异，住房项目开发时存在着滞后现象，以及土地征用和房屋拆迁等不确定因素的影响，故规划应考虑20%左右的弹性系数，最终确定2006年—2010年住宅需求量为1025万平方米，年均增量为205万平方米。
三、用地需求量的估算
　　综合相关因素，我们把今后旧城区和新区的住宅建设用地开发平均毛容积率为1.8，由此算得：近期总用地量为625—700公顷。

关于楼房的价值，确实是一个棘手的问题。我对新民半岛花园做了估算，可以供大家参考。
商品房本质上是商品，更准确的说金融商品。房子可能因为地域，地段的唯一性而奇货可居，但是推动它上涨的无非是个钱字，资本四处流动，寻找洼地，冲破了楼市的地域的藩篱。所以台州楼市的升降不并需要看上海，杭州脸色行动，而是看背后资本脸色行事。

[ 本帖最后由 luckdog 于 2008-10-6 13:39 编辑 ]

10000

新民半岛花园好像后天开盘，预计开盘价（均价）会是多少？销售量又会是多少？

大溪

其实对城市规划的可行性是很值得怀疑的
台州几千年城市培育的如何？工业革命的确能改变城市的发展的，但它仅限于工业的推进区域而非本质意义上的工业化使更多人涌向中心城市，这就是台州城市规划脱离实际现状，这一点从椒江城市发展就能体现出来的，政府资源的成熟也预示着椒江城市高速扩张的结束

luckdog

原帖由 10000 于 2008-10-6 13:44 发表
新民半岛花园好像后天开盘，预计开盘价（均价）会是多少？销售量又会是多少？

你不要问我，我不知道，我只是做一个计算而已。

开盘多少是开发商的策略，销量多少是市场的接受程度。

zist

有一点我不明白，新开楼盘的销售量是怎么计算的，
所谓是销售量是指签定合同并付了订金的购买量，还是只是一个购房协议。
如果以后交房时，房价跌了是按开盘时的订价，还是现价支付末尽款额。
销售量是房产公司自己出据，还是由第三方确定？

JUSTINCASE

LZ对博弈论挺有研究的,希望象你说的那样,09年第一季度台州房价会有所松动.期待中.........

luckdog

原帖由 zist 于 2008-10-6 14:28 发表
有一点我不明白，新开楼盘的销售量是怎么计算的，
所谓是销售量是指签定合同并付了订金的购买量，还是只是一个购房协议。
如果以后交房时，房价跌了是按开盘时的订价，还是现价支付末尽款额。
销售量是房产公司自 ...

销售量当然是指售出的房子。签了购房协议，如果没有特殊条款说明，那表面双方的买卖已经约定，算是

成交了。如果是期房，即使房价下跌，业主也要承当相应的损失，毕竟房价上涨开发商也不会向你要钱。

一般在政府的网站上会现实两种情况，1，已经签约，算是成交的。2，联机备案的。没有正式签约，有可能

交了定金，表示购买诚意，但买家可以退房的。一些开发商用常把这些交定金的房子也算是已售房源，混淆视听。

上海某楼盘就出现联机备案100套，交易撤销99套的事情，要注意分辨。

monster

很受益             .

黄岩乱弹

台州市区不能跟其他地方市区相比，台州三个区分散，中心不够突出，不像其他城市，中心区很突出，所以很多人觉得台州的房价不高，但是就均价比较的话，不低的。

小兵

以我３８年的人生阅历来看，椒江的房价跌到３０００以下是不可能的．

本人比较认同ＮＥＷＢ的观点


楼主你忘了很重要的一点，成本。

房地产毕竟不同于股市。就椒江来说，房价在三区最便宜，更是比温岭、玉环便宜，而我感觉，小区的质量、整体生活配套椒江的房子总体上好与其他地方。这是为什么？我早些时候论坛里也说过，因为椒江有三个政府在卖土地，椒江区政府、台州开发区、市政府，政府之间也竞争，争形象，争人气，更重要的是争收入，所以土地出让要比其他地方便宜一些，因为卖出去土地多了，开发出来的房子自然也多，两者综合，房价自然卖的相对便宜了。

但房子基本的成本还在，土地、建筑成本、政府税费、开发商利润、资金成本（利息）、前期开发成本、一些灰色支出。土地和税费由政府控制，政府主观上是希望地价越高越好的，不可能廉价卖地，这不符合他们的办事原则，再说他也没多少地好卖了，税费也只会多不会少。比如绿城拿的市电信北面的地，总建筑面积为28.86万平户米，总代价为9.8亿元人民币，每平方米楼面地价为3,396元。不算土地，其他税费，至少在房价的20%。

建筑成本其实不多，原来说1千多，现在水泥钢材人工涨的那么厉害，可能远远不止了。

开发商毛利至少30%，其中利息成本10%左右。据开发商老总说，30%以下他们就白做了，原来的时候利润要更高，现在时代不同了，利润空间少了很多。

以上这些都是硬成本，很难降。