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台州房价何处去

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发表于 2008-10-1 16:55:39 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖索引(继续更新……):
5楼:下跌会加速
8楼:台州房价上下限估算
11楼:现在投资买房能够盈利吗?
12楼:房价下跌不会引起银行破产
15楼:富人更缺钱
16楼:政府会救市吗?
17楼:政府的三种选择
25楼:预期决定速度,资金决定幅度
30楼:人口红利对需求的影响
41楼:政府救市几张牌
55楼:体育场的踩踏事件
56楼:日本和香港房地产走势图
60楼:全国5大城市地产走势图(2008.8)
63楼:楼市变冷的市场信号
64楼:大家猜猜美国这样的房子值多少
66楼:萧条下的价格博弈
70楼:业主为什么抗议降价
76楼:新民半岛花园该卖多少?
77楼:转载:房地产开发商的运作技巧及内幕
78楼:中国该不该救美国的“囚徒困境”
81楼:答大溪的三个问题
115楼:降息对房地产的影响
116楼:高房价是财富剥削的游戏
118楼:转一篇,假冒的加油站
129楼:银根放松,钱流到哪里去?
134楼:维护自己的利益
152楼:别墅无法保值
165楼:从十一黄金周看通胀

230楼:投资的三种坐标
235楼:泡沫影响产业升级
240楼:崇拜市场OR崇拜政府
250楼:国内三个房地产泡沫
260楼:最后的盛宴
263楼:为什么农民工就不能买房?
271楼:近日救市的政策的解读
290楼:东山服装老板之死
311楼:危机也是机遇
312楼:被设计的民主

版上很多人在讨论台州的楼市。我觉得在当前的形式下,可以结合一些数据来说明一下我的观点,比方说市场上存量房多少,未来2年的开发量多少,交易成本的影响,还有心理函数对买卖双方的博弈,银根和资金量,土地供需关系,人口红利等等,这样讨论起来更加清楚一些。当然台州房地产的数据很难获得,但个人认为房价是短期横盘,中期加速下跌,长期看好。跌幅大约在30%左右,也就是如果现在市区房价4000元/平,那么跌倒3000元/平以下是合理的,当然考虑到市场超跌行为和恐慌性抛盘,可能回到2500左右。

台州07年两口之家年收入 22245  *2=44490元,假设每套房子100平米,房价是4000元,总价为100*0.4w=40w,那么台州家庭不吃不喝需要40/4.45=8.98年才能买到房子。按照目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍,世界银行专家的说法为4至6倍。则现在台州合理的房价应该在(4*4.45w/100=1700,
6*4.45w/100=2670)之间,同时考虑到台州的连个有利因素,

1,台州民营企业发达,很多百姓有隐形收入(当然这个比例不会非常高,估计为20%左右)

2,台州城市化建设中期,发展潜力巨大。这个因素会长期影响房价,但是这个利好在今年经济如此困难的条件下,很可能被完全冲销。所以可以将加权提高1.2倍,(1700*1.2=2040,2670*1.2=3204),当然以上只是一个算法,至于是否会会跌下去,主要取决于两个因素,一个是主要因素,一个是禀赋要素。

主要因素:
1,市场上的资金。假设市场上的资金是100w,那么在台州能买多少套100平的房子呢,0.4w*100=40w,没有杠杆的情况下只能买2.5(100/40=2.5)套, 加上银行贷款,3成的首付,只要12w就能拿下,那么贷款可以购买8.3套(100/12=8.3),银根紧缩到极端情况下,老百姓手中同样的钱,需求被缩小到原来的三成。这样的打击是毁灭性的。

2,市场预期。房子的定价长期看是符合经济发展水平的,但是短期的价格跟市场有关。如果市场的信号告诉人们房价上涨的可能性远远大于房子下跌的可能性,即使10000每平米,那么大家既然房子能涨到13000每平,人们就会失去理智,为什么不买的,风险小,收益高。同时,但个人的恐慌会传递到市场中,形成羊群效应。越是在泡沫疯狂的时候,房价攀升的越快。但是08年以来,整个经济形势急转直下,从国际上来讲,次贷危机首先导致房产泡沫破灭,进而重创金融业,最后戳破商品市场的泡沫,是整个世界经济遭遇危机。从国内来讲,由原材料涨价引起的通胀吞噬着底层百姓的财富,人民币对美元的强势打击了出口,央行对银根的控制趋紧,就台州这样一个比较封闭的房产市场来说,工厂主已经没有当年一掷千金的气概,而普通百姓则对高房价望洋兴叹。更重要的是类似于散户的心里,在国家调控下,人们的心里已经发生变化,攻守相易。

次要因素(禀赋要素)

1 房子的位置,建筑质量,绿化

2 交易的成本(物业,税收,中介)

3 土地供应,大龄未婚女青年,刚需等等

好的房子就如同好的股票,差的房子就是垃圾股,如同牛市里,垃圾股和绩优股齐飞,熊市里,两者都跌,唯一的区别

在于有些轻重缓急。

附:
★2007城市人均收入排名20强(最新)
排名 城市 人均收入
  
1 东莞 27025
2 深圳 24870
3 温州 24002  
4 上海 23623  
5 广州 22469  
6 宁波 22307  
7 台州 22245  
8 北京 21989

[ 本帖最后由 luckdog 于 2008-10-26 12:56 编辑 ]
一生俯首拜阳明

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发表于 2008-10-1 20:30:24 | 显示全部楼层
三区新开盘的有可能5000以下就谢天谢地了,3000以下比较难
发表于 2008-10-1 20:39:08 | 显示全部楼层
呵呵,当年人家说,要是股票跌到4500点,卖儿卖女的冲进去,估计还没降到4500点就被疯狂的购买者拉回到原位

这话才过了多长时间?现在看看多少点了

楼市可能也会出现超跌状况
发表于 2008-10-1 20:40:37 | 显示全部楼层
椒江的楼市不跌,主要是九县市的人都去买,托的.而且它开发的较早.
黄岩现在开发量这么多,我看实在有点力不从心了,再加上经济有点不景气.我看下跌从黄岩开始,然后带动周边地区房价下跌

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 楼主| 发表于 2008-10-1 20:55:21 | 显示全部楼层

下跌会加速



呵呵,可能我的数据有点滞后,关键是政府没有很好的楼市数据可以供参考。

这次楼市的泡沫是全局性的,破灭只是时间问题,政府的目的是想维持不涨不跌,防止大起大落。但是经济学自由调节规律。向上的力量被提前透支,那么剩下的只有下跌。而且跌可能是恐慌性的大跌,现在只是市场的博弈期。开发商和购房者博弈,这个时期一过,就是开发商对开发商的博弈,那时候就是大家夺路而逃的时候,因为在企业私利面前,很难结成价格同盟。另外不要忘记,开发商背负巨大的负债和现金压力,而买房者只是需要付出时间。另外这个时间似乎可以在望。因此无论是政府有心救市,开发商如何忽悠,清醒过来的购房者仍然会坚持到那一刻。
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 楼主| 发表于 2008-10-1 21:06:13 | 显示全部楼层
原帖由 渔樵老叟 于 2008-10-1 20:39 发表
呵呵,当年人家说,要是股票跌到4500点,卖儿卖女的冲进去,估计还没降到4500点就被疯狂的购买者拉回到原位

这话才过了多长时间?现在看看多少点了

楼市可能也会出现超跌状况


房子和股票都有投资的属性,推动其高涨的是资金。当然楼市的交易周期比较长,所以不能像股票一样立即反应出来,

按照日本的经验楼市的反应比股市滞后10-15个月,台湾大概也落在这个区间。香港时间稍微短一点。股票在去年10月份转折。现在已经在底部调。如果亚洲其他国家的经验生效,房价应该掉头向下了。而且走出观望期之后,会形成一个陡峭的走势下跌,投资者夺路而逃。

整,也许还会向下。
一生俯首拜阳明
发表于 2008-10-1 21:18:58 | 显示全部楼层
股市牛了2年,楼市牛了10年,按熊长市短理论,楼市接下来要熊个二十年.妈的,我儿子结婚时又要飞涨了

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 楼主| 发表于 2008-10-1 21:49:42 | 显示全部楼层

台州房价上下限估算

原帖由 渔樵老叟 于 2008-10-1 20:40 发表
椒江的楼市不跌,主要是九县市的人都去买,托的.而且它开发的较早.
黄岩现在开发量这么多,我看实在有点力不从心了,再加上经济有点不景气.我看下跌从黄岩开始,然后带动周边地区房价下跌


房价下跌一般是从下面几个区域开始:

1,偏僻的郊区,2,开发体量大的区域,3,以前上涨迅速的地区

1 是因为生活成本高,缺乏自住的支持 2是因为业主会互相竞争,替代性大。

3 是因为迅速抬升的房价让投资者有离场套现的冲动。

有人建立了一个数学模型来计算房价上涨的空间,我用它来计算机台州的房价上涨和下跌的空间:

一般来说,当购房资金成本/租金比率接近于1:1的时候,房价处于稳定(0.9-1.2都是比较合理的状态)

那么我们现在来计算一下台州的这个比例数字。

购房资金成本=购房首付+房贷利息+机会成本;
(其中房价×首付比率×存款年利率 =机会成本,相当于把钱存入银行的稳定收入)

那么: 购房资金成本=房价×〔(1-首付比率)×按揭贷款年利率+首付比率×存款年利率〕

现在的商业贷款的利率是7.83%,存款年利率是3.87%,假设房价50W(100平方,5000元/平方米),贷20年,首付30%

那么购房资金成本=50W×〔(1-30%)×7.83%+30%×3.87%〕=3.32W

租金收益=房价×租金收益率 = 50W × 3% (相当于台州50w房子每月收租1250元)=1.5W购房资金成本/租金成本=3.32W/1.5W=2.2

也就是说如果下跌的话,跌一半就是合理水平。

那么如果再上涨的话能够涨多少呢? 以香港做参考,97最高峰的时候这个数字是2.2,那么我们就以2.2 来计算上涨空间也就是香港97年顶峰的房价,刚好等同于台州今天的情况。考虑到地方政府的托盘和台州的城市化水平,我们承受的上限适当上调,如果是2.5,对应的房价是56.4w,那么上涨的空间应该是(56.4-50)/50=12.8%

以上仅供参考。可以看出下跌的风险远远高于上涨的风险如果。

[ 本帖最后由 luckdog 于 2008-10-2 00:30 编辑 ]

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发表于 2008-10-1 22:01:05 | 显示全部楼层
按07年的价位,跌个30%的可能性不大。不然中国的银行会有危机。
思辩、深度、理性、道义、知识
挖掘新青年的特质与核心价值!

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发表于 2008-10-1 22:09:05 | 显示全部楼层
原帖由 渔樵老叟 于 2008-10-1 21:18 发表
股市牛了2年,楼市牛了10年,按熊长市短理论,楼市接下来要熊个二十年.妈的,我儿子结婚时又要飞涨了

当我们孩子长大时,房子我是不会愁的。
没看到我们国内对房子的政策正在改变吗?
只是苦了我们这80年代的人
思辩、深度、理性、道义、知识
挖掘新青年的特质与核心价值!

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 楼主| 发表于 2008-10-1 22:36:44 | 显示全部楼层

现在投资买房能够盈利吗

我的答案是否定的。

以台州为例,如果你现在以5000元的单价购入100平的房子,持有2年,那么两年后房价多少,你的投资才能保本的呢。

如果贷款年利率8%,贷20年,年通胀率10%,房地产交易税费10%(中介+税)

房子总价为50w,首付15w,贷款35w,   
   贷款总额: 350000   
   还款总额: 630194.35   
   支付利息款:280194.35    
   贷款月数:  240  
   月均还款: 2625.81(元)
2年后还款 2625*24= 63000,欠银行款56.7w。
2年后15w,由于通胀,相当于15*(1+0.1)(1+0.1)=18.15w,也就是说账面上
要增加18.15w-15w=3.15w
2年后现金成本15+6.3w=21.3w

那么你的房子2年后要跑赢通胀,起码要是:

21.3w+3.15w=出售价格-出售价格x10%(税,佣金)-56.7W(要还银行的钱)

出售价格=90.16w, 当然这两年如果你的房子出租,租金1500每月,可以获得1500*24=

3.6w,90-3.6=86.4w

也就是说50w的房子,2年后以86.4W卖掉,你刚好和通胀持平,其实你一分都没赚到。

这也是现在购买房子的风险所在

[ 本帖最后由 luckdog 于 2008-10-2 00:31 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-10-1 23:04:53 | 显示全部楼层

房价下跌不会引起银行破产

原帖由 zist 于 2008-10-1 22:01 发表
按07年的价位,跌个30%的可能性不大。不然中国的银行会有危机。


我觉得下跌30%是完全有可能,银行会有一定的风险,但是不至于破产。

我们现在的风险控制比较好,根据07年第一季度《中国货币政策执行报告》,全部住房贷款平均期限为17年,平均首付

比例为37%,而没有出现日本,香港,美国的9成贷款甚至零首付现象(次贷危机就是把大量钱贷给了无信用的人)。

对于100w的房子,首付37万,贷款63万,只有房价要下跌63%,贷款人出现负资产导致断供现象。所以即使腰斩对银行仍然不会造成重大冲击。

另外最近银行也在做过冬的准备,央行前段时间在做压力测试,测后,出台了禁止放款给开发商拿地的通知,可见压力测试比较乐观,银行能够承受住压力。

[ 本帖最后由 luckdog 于 2008-10-2 00:31 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-10-1 23:13:07 | 显示全部楼层
原帖由 zist 于 2008-10-1 22:09 发表

当我们孩子长大时,房子我是不会愁的。
没看到我们国内对房子的政策正在改变吗?
只是苦了我们这80年代的人


儿孙自有儿孙福,80年代的人也有80代人的机会,去年的股市就是机会,楼市也会有轮回。

商品市场也会走牛,只不过现在正是冬天而已,冬天一过,万物复苏。
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 楼主| 发表于 2008-10-2 20:21:16 | 显示全部楼层

富人更缺钱

原帖由 ichine 于 2008-10-2 08:41 发表
冬天还没有来到
对台州楼市的价格
还要考虑到台州众多中小企业主
在经济萧条的时候
他们会不会投资房产保值
毕竟房产是除了黄金之外能够保值的少数商品之一


1 ,首先富人比穷人更缺钱,确切的说,应该是更缺现金。可以这样看
     资产      负债
A     200w           0
B     1000w      900w
C     1亿      1亿200w

A一般住普通的套房,B一般住城市的豪宅,C一般住别墅。
所以富人其实更需要现金。
2,经济不紧气,不应该投资,应该现金为王,随时准备去收购
廉价资产。而想飞跃这样的企业,因为盲目扩张,往往在寒冬中
被淘汰。
3,黄金是能够抵抗通胀,但是中国的房地产并不一定能够,原因在于
   地产的泡沫在通胀之前已经很大了,完全有破灭的危险。

[ 本帖最后由 luckdog 于 2008-10-3 10:42 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-10-3 10:41:53 | 显示全部楼层

政府会救市吗

在当前博弈激烈的情况下,政府本应该置身世外,让市场来解决供需矛盾。但是考虑到房地产行业的巨大关联性和我们政府频繁干预经济的爱好,地方政府救市的措施一定会陆续出台。

因为房子卖不出去,土地就卖不出去,地方政府收入就会大减,就没有资金投入
城市建设,就无法短期内取得政绩。

据上海证券报4月16日报道,国土资源部公开发布2007年《国土资源公报》显示,2007年全国招拍挂出让土地11.53万公顷,占出让总面积的50.9%,比上年提高了20.4个百分点。据国土资源部负责人透露,2007年全年土地出让金额接近1万亿元。而据统计,2006年全国共出让土地面积23.25万公顷,出让价款7,676.89亿元,同比分别增长40.4%和30.5%。

07年和06年出让的土地总面积均为23w公顷,但是出让金额从增加了30.5%,即(10000-7677)/7677=30.5%,如果开发商想要维持相同的利润率,也就是房价要提高30.5%才能赶上低价上涨的变化。

政府收下这1w亿,投资到哪里呢?

07年台州市重点工程建设保持良好势头。台州供水二期引水工程、黄岩机场跑道盖被工程、市区白云山隧道等项目建成,台金高速西段、台电五期等项目基本完工,华能玉环电厂二期、甬台温铁路台州段、台州三山北涂、三门核电一期、诸永高速台州段、台金高速公路东延段以及一批输变电工程项目进展顺利。

这些工程的建设,特别矢交通基础设施的建设,反过来又是推动房价上涨利好。如果专款专用的话,这些钱本应该建立廉租房或者经济适用房来保障中低收入的住房需求,现在去被用在了城市重点工程和基础设施上面。
一生俯首拜阳明
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