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楼主: luckdog

台州房价何处去

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童生

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发表于 2008-10-5 09:15:05 | 显示全部楼层
假如到了那些还按揭的叫苦连天的时候,我想中国房市就到了最困难的时候了,也就是中国的经济到了最困难的时候了。那些富人手上一般都有两套以上的房子,都是一次性付清的,房价对他们而言没啥冲击。

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 楼主| 发表于 2008-10-5 11:21:08 | 显示全部楼层

楼市变冷的市场信号

春江水暖鸭先知,在房地产下滑的时候,我们可以通过一些市场信号来判断我们的预期,避免媒体和开发商或者
市场带给我们的疑惑。

1 土地交易遇冷。政府的土地卖不出去,不再受人追捧。面粉卖不出去了,很有可能是面包效益不好。

2 地产股价下跌。股价是企业发展的晴雨表。机构投资者和内部人士消息灵通,比我们先知先觉,等我们发觉了,他们早跑了。所以股价下跌是市场信心不足的体现。

3 成交量的萎缩。哪一天成交量急剧萎缩,即使房价没有跌,还有上升,但已是强弩之末。成交量体现投资者的意愿,反应市场的活跃程度和能量,成交量下跌意味着不断有人推出这个游戏,那么最后剩下的就是沙滩上的裸泳者。

4 拖欠房贷者增加,这类数字反映了购房能力的过渡放大,只有在下跌的环境里才会出现拖欠贷款的现象,
  不过银行一般比较忌讳让公众知道这些消息。

5 地产企业或者投资机构的出售和并购,企业的房屋买卖不像散户一样一套一套的挂牌,到交易中心登记,更多的是通过受让股权批量或者企业兼并来实现,好处在于:避税,成交量大,套现迅速。如果市场上此类消息密集,而且资产折让价格较大,表明市场正在做空地产,准备套利离场。
一生俯首拜阳明

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 楼主| 发表于 2008-10-5 12:15:59 | 显示全部楼层

大家猜猜美国这样的房子值多少

位于美国麻省Plymouth,占地4000平方英尺,相当于380平方米,占地2.8英亩,售价190w美元。
大家可以去抄底了。
Sq Footage (Sq. ft.):  4000.00   Setting:  Ocean   
Property Type:  House   Number of Bedrooms:  4   
Property Address:  Rocky Hill Road   Number of Bathrooms:  4.5   
City:  Plymouth   Year Built:  1983   
State/Province:  Massachusetts   Lot Size (acres):  2.80
详见:
http://cgi.ebay.com/BEAUTIFUL-MASSACHUSETTS-OCEANFRONT-HOME-PROPERTY-HOUSE_W0QQitemZ130253423073QQcmdZViewItem?hash=item130253423073&_trkparms=39%3A1%7C66%3A2%7C65%3A1%7C240%3A1309&_trksid=p3286.c0.m14#ebayphotohosting
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一生俯首拜阳明

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发表于 2008-10-5 14:01:47 | 显示全部楼层
新青年难得的好帖!

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 楼主| 发表于 2008-10-5 19:46:55 | 显示全部楼层

萧条下的价格博弈

在经过07年的疯狂之后,08年年初万科在全国率先降价,引来同行一阵骂声。而刚刚过去的”金色九月”,楼市仍然一片萧条,打折降价声不绝于耳。价格战一触即发。为什么房地产市场会在这个时候选择价格战?价格战的结果又是什么呢?

了解过前几年家电行业惨烈价格战的人都知道这个结果可能对消费者是有利的,但对厂商而言是痛苦的自杀。因为竞争削价,最终形成所谓“纳什均衡”的零利润结局,大家都不赚钱。所以潘石屹在凤凰卫视的节目中说,不降价卖不出去,降价更是死路一条。

那么如果不采取价格战,采用敌对博弈论,其结果会如何呢?比方说台州市场,方远跟爱华,国强,玉宏串通好,一起定个价,谁都不降价,形成所谓价格同盟。一旦形成垄断价格,则各方的共同利润最大。

但是这种联盟非常脆弱,毕竟违约的代价很小,违约的收益很大。当市场不好的时候,可能国强地产顶不住了,新项目要开发,银行在催款,包工头要发工资。于是国强率先降价,迅速回笼资金,等大其他企业醒悟的时候,“两岸猿声啼不住,轻舟已过万重山”,同盟也就土崩瓦解。

那么很多人会问,其实房价早在05年就开始脱离收入,为什么那时候价格仍然屡创新高,直到现在才开始降价呢?

主要原因是政府修改了游戏规则。

之前政府规则是房地产拉动GDP。高楼价既能带来丰厚的税收和额外的土地财政收入,又扩大了消费。而政府财政的丰盈,促进了投资的增长和城市建设的快速发展,政府开心,开发商开心,有房者开心,皆大欢喜。而开发商正是洞悉了地方政府的这种心态,在这种政策的鼓励下很容易抬升房价。

但是当楼价不断上涨,会不断有消费者从游戏中退出,最后消费者不买账了,不玩了。

实际上,在温家宝访问新加坡的时候,政府的策略开始改变,开始追求社会效益最大化。
开始强调房子的居住和社会保障功能,强调居者有其屋。一方面政府通过经济适用房等直接瓜分了一部分需求,另一方面政府通过政策抑制需求,降低银行的风险。供需失衡,这样开发商在面对突然转向的市场和急剧萎缩的需求时,再也无法坚守阵地,很可能会夺路而逃。

[ 本帖最后由 luckdog 于 2008-10-5 19:51 编辑 ]
一生俯首拜阳明

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 楼主| 发表于 2008-10-5 20:10:36 | 显示全部楼层


版主,怎么把这些文章做成链接,放在一楼里面,方便个人修改查阅呢?
一生俯首拜阳明

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发表于 2008-10-5 20:25:14 | 显示全部楼层

回复 67# luckdog 的帖子

台州的房价现在还没一点的松动啊.55555555555555555555555

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 楼主| 发表于 2008-10-5 20:41:27 | 显示全部楼层
原帖由 jimmy1981 于 2008-10-5 20:25 发表
台州的房价现在还没一点的松动啊.55555555555555555555555


等过半年再来看看吧,我上面帖子里已经说过了,09年第一季度可能会有明显变化。

另外,台州是浙江省城市人均居住面积最大的一个市。
一生俯首拜阳明

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 楼主| 发表于 2008-10-5 21:27:01 | 显示全部楼层

业主为什么抗议降价

这几天,开发商打折不绝于耳,同时也伴随着另一个现象,业主抗议开发商降价。那么为什么首先站出来阻止降价的是

业主呢?即使成功阻止了降价,业主似乎也没有捞到好处。

博弈论里有个“智猪博弈”(Pigs’payoffs)的小故事,也许可以解释业主的心态。

猪圈里有两头猪,一头大猪,一头小猪。猪圈的一边有个踏板,每踩一下踏板,在远离踏板的猪圈的另一边的投食口就

会落下少量的食物。如果有一只猪去踩踏板,另一只猪就有机会抢先吃到另一边落下的食物。当小猪踩动踏板时,大猪

会在小猪跑到食槽之前刚好吃光所有的食物;若是大猪踩动了踏板,则还有机会在小猪吃完落下的食物之前跑到食槽,

争吃到另一半残羹。

那么,两只猪各会采取什么策略?答案是:小猪将选择“搭便车”策略,也就是舒舒服服地等在食槽边;而大猪则为一

点残羹不知疲倦地奔忙于踏板和食槽之间。

原因何在?因为,小猪踩踏板将一无所获,不踩踏板反而能吃上食物。对小猪而言,无论大猪是否踩动踏板,不踩踏板

总是好的选择。反观大猪,已明知小猪是不会去踩动踏板的,自己亲自去踩踏板总比不踩强吧,所以只好亲力亲为了。

在房地产市场里,开发商就是大猪,业主就是小猪。开发商不停的劳动,不停的推高房价,业主们搭了一趟便车,坐等

财富升值,当然十分开心。但食物毕竟有限,突然有一天,食物没有了,但是小猪不知道,还以为是大猪偷懒,于是向

大猪抗议。其是大猪也很无奈,不是俺老猪不努力,只是天上不再掉馅饼。所以,愤怒的业主砸毁杭州万科的时候,只

不过是想继续维持不劳而获的局面而已。

杭州万科事件1

杭州万科事件1

杭州万科事件2

杭州万科事件2

杭州万科事件3

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一生俯首拜阳明
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发表于 2008-10-5 21:30:54 | 显示全部楼层
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发表于 2008-10-5 21:40:03 | 显示全部楼层
ww从上面看出杭州老太***。。。。。
谁让你自己高价买的。。都***垃圾 天下只赚不赔的事。。
发表于 2008-10-5 22:16:09 | 显示全部楼层
台州建筑业景气指数高位回落 发布时间: 2008-10-5   中国台州网  http://www.taizhou.com.cn  【大 中 小】 【打印】     据市统计局最新景气调查资料显示:三季度,我市建筑业景气指数虽然继续保持在较高位运行,但呈现了下滑态势。反映企业生产经营综合状况的企业景气指数为146.4,与上季度基本持平,比去年同期大幅下滑22.5点,处于较为景气区间;反映宏观经济运行情况的企业家信心指数运行在138.6的较为景气状态,分别较上季度和去年同期下滑4.1点和46.0点。

  工程合同数和建筑工程量增幅高位回落。受国家宏观调控政策的影响,三季度建筑工程合同数和建筑工程量增幅出现回落。调查显示,三季度工程合同景气指数为141.2,较上季度下挫9.0点,由较强景气区间跌入较为景气状态。受此影响,建筑工程量景气指数大幅下滑,运行于145.6的较为景气区间,分别较上季度和去年同期回落了10.4点和39.3点。

  新开工工程量减少,工程进度放缓。调查显示,三季度我市建筑企业新开工工程量较上季度减少,企业新开工工程量景气指数为109.2,分别较上季度和去年同期大幅下滑37.7点和67.6点,处于微景气区间运行。同时,建筑企业工程进度有所放缓,工程进度景气指数运行于132.5的较为景气区间,分别较上季度和去年同期大幅下滑19.3点和32.1点。

  工程结算成本居高不下,结算收入大幅减少。调查显示,三季度我市有80.4%的建筑企业工程结算成本与上季度持平和增加,仅有19.6%的建筑企业有所减少,工程结算成本景气指数为72.2,继续在不景气区间徘徊。同时,受工程进度放缓和结算成本居高不下等诸多不利因素影响,企业结算收入也大幅下滑,工程结算收入景气指数为117.6,分别较上季度和去年同期下挫49.4点和77.0点,处于相对景气状态。

  企业流动资金较为紧张,工程款拖欠趋于严重。调查表明,三季度我市建筑企业流动资金仍然较为紧张,有30.9%的企业表示流动资金更趋紧张,23.6%的企业表示流动资金有所缓解,有45.5%的企业与上季度持平;流动资金景气指数位于92.7的不景气状态,虽较上季度回升了11.9点,但比去年同期下降20.1点。工程款拖欠一直困扰着建筑企业的发展,三季度工程款拖欠更趋严重,情况不容乐观,有24.8%的企业工程款拖欠加重,有75.2%的企业保持上季度水平,企业工程款拖欠景气指数为75.2,较上季度下跌8.1点,继续处于不景气状态。


新闻来源: 台州商报   作者:   网站编辑: 邵志华

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 楼主| 发表于 2008-10-5 22:22:47 | 显示全部楼层
原帖由 dzsw18 于 2008-10-5 21:40 发表
ww从上面看出杭州老太***。。。。。
谁让你自己高价买的。。都***垃圾 天下只赚不赔的事。。


也不一定全是杭州人,可能夹杂着很多温州人,台州人,整个浙江人都在杭州买房子。
一生俯首拜阳明

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发表于 2008-10-6 00:13:23 | 显示全部楼层
可惜我语言不通,饮食不适,买不起机票,否则我就去美国水深火热去了

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 楼主| 发表于 2008-10-6 10:21:53 | 显示全部楼层

新民半岛花园该卖多少?

下面以即将开盘的新民半岛花园,算一下台州开发商的利润和成本,使本人观点更具说服力。
这个楼盘在台州有一定代表性,但却类似于台州的任何楼盘一样,在网上资料很少。不过我还是找到下面的信心:
新民半岛花园土地总面积为205806平方米,总价为37705万元,容积率1.69。我想这些足够了。

我估算的成本分为四部分:

(1)新民半岛地价大约是1084元/平方米
(2)土建的成本大约砖混结构700元/平方米,小高层框剪的大约1300元/平方米
(3)设计费/综合配套费/广告/杂费/政府公关,估计1000元/平方米
(4)财务成本,假设土地到手后,全部抵押出去,至少可以通过抵押,获得土地总价80%的贷款
   假设银行给与的利率还是优惠的10%,项目三年周期下来资金成本就有287元/平方米.

上面这些成本为3671元/平方米.

下面考虑:含税成本=售价*5%+(售价-成本)*25%+成本;

现在企业营业税(销售额)5%,企业所得税(利润)25%,则有:

  售价  含税成本   净利润  利润率
  5000    4253      747     15%
  6000    4553      1447    24%
  7000    4853      2147    31%

看起来开发商也赚的不多,利润率较低,但是仔细想想,开发商使用了银行杠杆,在开发过程中以小
搏大。

真正的利润率应该是这样,因为建筑队一般会垫付土建成本,直到开始销售位置,实际建安资金不需

要开发商支出,所以

开发商实际投入资金:(1)*20%+(3)+(4)=1084+1000+287=2371元/平方米

实际利润率修正后如下:

  售价    净利润   利润率
  5000     747     31.5%
  6000     1447     61%
  7000     2147    90.6%

从上可以看出来,如果新民半岛售价仁慈一点,5000元每平,一个开发周期下来利润仍有三分之一,
如果市场很火,卖个7000每平,利润接近翻番。马克思说过:“如果有20%的利润,资本就会蠢蠢欲
动;如果有50%的利润,资本就会冒险;如果有100%的利润,资本就敢于冒绞首的危险;如果有300%
的利润,资本就敢于践踏人间一切的法律”。前几年的火热的楼市正好印证了老马的话。


另外,在楼市中开发商虽然赚的不亦乐乎,但还是要冒房价下滑,项目烂尾的风险。真正笑得合不拢
嘴,坐地收钱的还有一位,就是地方政府,那么地方政府究竟从楼市里拿走多少呢?
            
         政府收入=土地+税收=1084+(销售价格-3671(成本))*25%+销售价格*5%

售价     政府收入       比率
5000      1666          33%
6000      1966          32.8%
7000      2266          32.4%

可以看出,基本上,政府切走了三分之一蛋糕,却并没有任何风险。这还不包括因为腐败产生的交易
费用。

接下来是银行,银行如果借给开发商,那么收益是每年10%,如果结果购房者,每年收益是7.83%。大家不要小看这个

7.83%,相对3%的年存储利息或者1%不到的活期,银行每年至少5%的利润。相对于银行的储蓄额来说,可能利润比较小,但是银行大部分钱不是自有资本,也就是说银行是拿别人的钱赚钱,实际利润率非常高。这也是泰隆或者城市银行能够在台州这片沃土上迅速成长的原因,它们根本不需要做的多优秀,只要稍微超过国有银行就够了。

看来银行也不是等闲之辈,雁过拔毛,不仅拔购房者的毛,也拔开发商的毛。

[ 本帖最后由 luckdog 于 2008-10-6 10:41 编辑 ]
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