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楼主: luckdog

台州房价何处去

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 楼主| 发表于 2008-10-3 11:04:39 | 显示全部楼层

政府的三种选择

既然房地产存在泡沫,那么政府会有什么态度呢?
无非是三种情况:

1 不管不问,顺其自然发展
2 主动出击,硬着陆
3 控制泡沫,延缓破灭时间

1 不太可能,讳疾忌医,最终是等死

2 可能性也不大,硬着陆,首当其充是银行,坏账激增.,全民买单。银行就好比是经济发展的水库,水库都坏了,经济就会干枯。另外主动出击,拿捏不好,发生问题那是政府的责任,将来万一自己溃坝,那是经济规律。

3 可能性最高。
房价高不是下跌的理由,供求关系逆转,购买力消失才是下跌的原因。
我们现在的供求关系比较复杂,除了正常的住房需求(刚需),还有大量投资投机需求和抵御通胀购房保值的需求。

所以政府对房价的态度,尽量维持住现状,等待经济好转,再采取相应的政府。也就是既给气球放放气,又不让气球跌下来。
但是经济学不是物理学,保持牛顿的惯性恐怕是一件难事。
一生俯首拜阳明

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发表于 2008-10-3 11:24:21 | 显示全部楼层
政府救不了市,高房价下老百姓没有购买力,或者有那么一点钱的捂紧口袋不买房,唯有降价才能救市。台州房价2年外100%要跌的,黄岩明年年底肯定要跌下来,而且幅度不会小,现在几个房产商已经很难熬了,加上明年还有10几个楼盘还未开出来。以后5年内随着永宁公园对面的江北片开发出来,西城(百合小区西面)大面积开发出来,还有委羽山南片开发出来,以及火车站区域和东片开发出来,黄岩房价以后均价只能维持在3500-4000之间。因此没有多少钱的也不用急于去做房奴,目前双方只是在博弈初期。

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发表于 2008-10-3 13:12:43 | 显示全部楼层
楼主也许是学经济学的,理论确实学的不错。

我的经济学虽然是自学的,但对本地现实的关注和了解要比你多,也更熟悉被政府掌握着的房地产有关数据和历史,当然这些数据很少对外公布,所以公开渠道很难获得。

关于台州的房价(主要说比较了解的三区,重点讲椒江)我的主张是:最近横盘整理,开发量少、成交量少、价格平稳,但不会下跌,同等楼盘价格波动不会超过20%。长期趋是来看,新开发楼盘档次会越来越高,小区趋向大型化、郊区化、高档化,分化加剧,老城区新开盘越来越少,总体上价格会越来越高。二手楼盘价格相对比较平稳,但受新楼盘拉动,下跌的可能性不多。


对椒江来说,我的判断基于最近的供求情况和存量土地。椒江经过过去5、6年旧城改造运动和新开发区建设同步进行,老城区大半以上的老房子已经被彻底改造,一半左右用于安置原住民,一半左右开发成了出售的商品房和店铺。新城区则以市民广场周边和市府大道两侧为核心建立很多新的小区楼盘。老椒江人大多喜欢住的老城区,而后来迁入的新椒江人大多住在了开发区。椒江历史上城市变化速度最快和房地产发展最为迅速的黄金时代也就处于这个时代,时间点大概是2001-2007年这一段。

这个时间段的房价从1千几,涨到了六千,少数上万。这个时期,部分购房人资产迅速增值,开发商财富急剧扩张,诞生了方远、爱华这样的大集团,政府从中得到了GDP、政绩、税收,一度房地产的税收占政府财政的50%,另外土地出让的收益又相当于一个地方财政收入,所以我们的城市能这么迅速地成长起来。

可惜,年轻一代的我们,应该说大多数人没有享受到这种成长,我们这一代论坛中成长起来的,早的2003、2004年才大学毕业,晚的还没毕业。我们当然不满这样的房价,当然希望房价能下跌。

可惜现实很残酷,这个时代还不属于我们,属于我们的上一代人,60、70年代的人们。

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发表于 2008-10-3 13:24:35 | 显示全部楼层
我不知道楼主说的市区房价现在4000,跌到3000合理,2500可能是如何计算出来的?
目前三区,椒江的房价算是最便宜的,现实真的如此。我这几年一直关注着房价,老城区,江滨公园一带的房子2006、2007年开盘的,4500-5000左右,万豪国际城2007年5月开盘的均价5200-5500左右,同比地段的锦江百货对面铂金广场可销售的楼盘,一年后也就是2008年3月开盘内部价格就是6500,并且市面上买不到一手的,大多被开发商关系户订走。2007年原二中的汇景名苑带车库买5500-6000。开发区一带,东京湾5000左右,前一阵子业主上访很多,说房子质量有问题的万家华庭7000,香格里拉好的上万,创下最高记录。以上所列这些房子目前基本全部卖完。 在售的4千的房子不是没有,椒江大桥边的飞霞港湾好像说是4600。

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发表于 2008-10-3 13:37:31 | 显示全部楼层
目前的房地产市场确实不如以前火爆,成交量也少了,买房投资的也少了。但看看目前的需求都是些什么人呢?主要部分就是我们这一代人了,即将工作或者已经工作三五年,差不多该成家立业了吧;还有一部分是选择学区房的,子女快读小学、中学了,考虑换个房子,选择一些好的学区;还一部分是从市区以外的地方开始城市化,进城职业安家的;还有一部分有点实力的城市居民开始换房升级,改善生活质量;有些则以上因素都有。市场的需求仍然大量存在,这些需求到底多少,这个当然谁也说不清楚。

那么实际市场供应情况如何?土地越来越少,国家对房地产市场的紧缩控制还没有结束,开发商的投资意愿在下降,那椒江来说,可以出让的土地越来越稀少了,统计数据也显示,这两年的房地产投资额、开发量、税收贡献都在大幅度下降。目前知道的在开发的楼盘无非就是白云山1号、新民半岛、市电信大楼北边的杭州绿城开发的楼盘,这三个都是高档楼盘,买上万的排屋别墅比较多,绿城的地面价格就是8千每平米,据说他们打算建高档小区,要买1万3 。另外还有葭沚三角地、海正老厂区、华府天地、新时代二期,而这些地方都是寸土寸金之地,地面价格上万,房子会便宜吗?

今年开始,当你想买房子的时候,你会发现,这世界房子很难买,选择的余地很少。一是因为新开盘的少了,二是因为价格总是超过预期,三是大多数新开盘周边教育、购物等配套很差。

[ 本帖最后由 newb 于 2008-10-3 14:01 编辑 ]

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发表于 2008-10-3 13:56:44 | 显示全部楼层
楼主你忘了很重要的一点,成本。

房地产毕竟不同于股市。就椒江来说,房价在三区最便宜,更是比温岭、玉环便宜,而我感觉,小区的质量、整体生活配套椒江的房子总体上好与其他地方。这是为什么?我早些时候论坛里也说过,因为椒江有三个政府在卖土地,椒江区政府、台州开发区、市政府,政府之间也竞争,争形象,争人气,更重要的是争收入,所以土地出让要比其他地方便宜一些,因为卖出去土地多了,开发出来的房子自然也多,两者综合,房价自然卖的相对便宜了。

但房子基本的成本还在,土地、建筑成本、政府税费、开发商利润、资金成本(利息)、前期开发成本、一些灰色支出。土地和税费由政府控制,政府主观上是希望地价越高越好的,不可能廉价卖地,这不符合他们的办事原则,再说他也没多少地好卖了,税费也只会多不会少。比如绿城拿的市电信北面的地,总建筑面积为28.86万平户米,总代价为9.8亿元人民币,每平方米楼面地价为3,396元。不算土地,其他税费,至少在房价的20%。

建筑成本其实不多,原来说1千多,现在水泥钢材人工涨的那么厉害,可能远远不止了。

开发商毛利至少30%,其中利息成本10%左右。据开发商老总说,30%以下他们就白做了,原来的时候利润要更高,现在时代不同了,利润空间少了很多。

以上这些都是硬成本,很难降。

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 楼主| 发表于 2008-10-3 14:06:34 | 显示全部楼层
原帖由 newb 于 2008-10-3 13:12 发表
楼主也许是学经济学的,理论确实学的不错。

我的经济学虽然是自学的,但对本地现实的关注和了解要比你多,也更熟悉被政府掌握着的房地产有关数据和历史,当然这些数据很少对外公布,所以公开渠道很难获得。

关 ...


我一直想找一些台州具体的楼盘做分析,计算一下他的成本和利润空间。

但是很难找到数据。台州的城市建设发展很快,政府从地产中拿走了大量的财富,制造出一个很大的泡沫。

任何泡沫都是透支明天的结果,这也是泡沫总会破灭的原因。

在这场地产的盛宴中,很多人获得的只是纸面财富,并没有将钱装入口袋。你的房子2年前值40w,现在值80w,这个80w并没有装在你的口袋中。80w的现金跟80w的股票是不一样的,房价也是如此。
一生俯首拜阳明

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发表于 2008-10-3 14:22:26 | 显示全部楼层
泡沫?我认为台州目前的地产不存在泡沫,北京、深圳也许存在,丽水也存在,但台州不存在。

6千的房价,椒江低于周边1-2千,成本我已经分析过,这会有泡沫?老城区一些学区房,只要学区存在,它就值那么多,一个学区,好的小学起码值3万,好学校边上的房子哪怕老房子就是贵,并且你不一定买得到。

难道你认为,我们出让的地价有泡沫?问题是,现在的商住用地几乎都快没有了不,资源这么稀缺,难道还有廉价卖地。现在的商业用地,包括工业用地都是拍卖的形式出去的,开发商,既然愿意出那么多价钱,这也说明市场有这样的需求。最近出让的地块就是绿城拿走的市电信以北地块,我不认为这块地有泡沫。

[ 本帖最后由 newb 于 2008-10-3 14:23 编辑 ]

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 楼主| 发表于 2008-10-3 14:30:10 | 显示全部楼层

预期决定速度,资金决定幅度

原帖由 newb 于 2008-10-3 13:24 发表
我不知道楼主说的市区房价现在4000,跌到3000合理,2500可能是如何计算出来的?
目前三区,椒江的房价算是最便宜的,现实真的如此。我这几年一直关注着房价,老城区,江滨公园一带的房子2006、2007年开盘的,4500-5 ...


计算过程已经在上面的帖子里写的比较详细了,我认为房子还是股票都有一个估值中枢,这个估值中枢在国际上是有参考的,类似于股票的市盈率,所以我找了一个国际上公认的值,来对台州房价建一个模型,当然短期不一定会是这样,但是长久看仍然可能回归,除非经济复苏,估值中枢上移,但那也必须建立在全民收入增长的基础之上。

下面来回到你的第二个问题,为什么台州去年房子卖的这么好:


首先,资金是导致上涨的根本原因,但是资金只决定了上涨的可能幅度,台州民间资本雄厚,去年通胀严重,很多资金找不到好的投资渠道,纷纷选择楼市作为避风港。

但是一桶水可以慢慢的倒入水缸,水平面可以缓缓上升,不一定出现急升的结果啊,那到底是什么决定了上涨的速度呢?

百姓心里预期影响了供求关系的变化,决定了上涨的速度。我把买房的需求分为刚需,投资需求和通胀压力下的保值需求。如果市场形成了上涨的共同预期,比如说原来1w元,预期一年内可以达到2w元,买方会不顾一切的杀入,在还没有涨价快点买,卖方也会有所行动,捂住房源,将来卖个高价。供求双方一个人的行动影响不大,但是一旦形成预期,就会出现蜂拥而入,众人拾柴的情形。

比如市场平衡时,有100套房子出售,有100套需求,供求比是1:1。现在大家都觉得房子要上涨,结果更多人加入购买队伍,市场的需求变成了130套,而KFS的捂盘,二手业主的惜售令市场可供交易房源减少了30套,变成只有70套了,那么现在的供求比变成了7:13,立即变成了相当于两个人争抢一套房子。

供不应求,房价自然上涨,而上涨又仿佛证实了双方的预期,本来想一年内上涨30%,现在一个月就上涨了15%,再不买就追不上了,于是更多的需求进入市场(130套->140套),卖的那方也是如此想,供应量再次减少(70套->60套),
供求比成了6:14了,供需进一步恶化。
一生俯首拜阳明

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发表于 2008-10-3 14:30:52 | 显示全部楼层
资产价格的泡沫也是相对而言的,如果房价大跌,没有要了,原来100万的房子50万都卖不出去,那说明现实是有泡沫。如果你的房子还是值100万,120万也有人买,那就没有泡沫么。

就我的观察,台州房价不可能出现你说的大幅度下跌的情况。毕竟这里是小城市,开发量收需求影响很快,需求一减少市场流动稍显减缓,土地成交量和房屋开发量马上就下来了,不会出现供远大于求,开发商甩卖的现象。再说现在台州地产商整合已经开始,外地大的地产商象绿城开始进入,本地的一些有实力的象方远成长起来,小的要么倒闭要么整合了。另外我们的城市化率和经济发展水平比起来还很低,人口向城市积聚的趋势远没结束。台州经济一直以制造业为主,可持续性并不是一无是处,发展潜力依然可观。

[ 本帖最后由 newb 于 2008-10-3 14:34 编辑 ]

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 楼主| 发表于 2008-10-3 14:38:52 | 显示全部楼层
原帖由 newb 于 2008-10-3 13:56 发表
楼主你忘了很重要的一点,成本。

房地产毕竟不同于股市。就椒江来说,房价在三区最便宜,更是比温岭、玉环便宜,而我感觉,小区的质量、整体生活配套椒江的房子总体上好与其他地方。这是为什么?我早些时候论坛里 ...


我也一直在找一些成本数据,但是市场经济的规律就是有人赚钱有人亏钱。尽管成本上涨,但是价格有没有可能跌倒成本以下呢?

如果商品的价格不会跌倒成本以下,那么资本家会永远赚钱。百货商店里很多衣服,行情好的时候,价格很高,消费者争抢,行情不好的时候,会不断打折,甚至亏本大甩卖。楼盘也是这个道理,既然开发商享受了春天的盛宴,也要准备冬天的储备。
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 楼主| 发表于 2008-10-3 14:52:07 | 显示全部楼层
原帖由 newb 于 2008-10-3 14:22 发表
泡沫?我认为台州目前的地产不存在泡沫,北京、深圳也许存在,丽水也存在,但台州不存在。

6千的房价,椒江低于周边1-2千,成本我已经分析过,这会有泡沫?老城区一些学区房,只要学区存在,它就值那么多,一个学 ...


开发商不惜代价买这块地,不是认为土地值这个价,而是预期土地价格要上涨,无论多少买下来,上涨卖出去总是可以赚钱的。
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发表于 2008-10-3 14:58:58 | 显示全部楼层
原帖由 luckdog 于 2008-10-3 14:38 发表


我也一直在找一些成本数据,但是市场经济的规律就是有人赚钱有人亏钱。尽管成本上涨,但是价格有没有可能跌倒成

本以下呢?

如果商品的价格不会跌倒成本以下,那么资本家会永远赚钱。百货商店里很多衣服, ...


房子是特殊商品,一旦出现低于成本的情况,那就等于发生经济危机,开发商不愿意发生这种情况,已经持有房产的人不愿意看到,银行不愿意看到,政府同样不愿意看到,你觉得会出现这种情况么?

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 楼主| 发表于 2008-10-3 15:05:20 | 显示全部楼层

人口红利对需求的影响

原帖由 newb 于 2008-10-3 13:37 发表
目前的房地产市场确实不如以前火爆,成交量也少了,买房投资的也少了。但看看目前的需求都是些什么人呢?主要部分就是我们这一代人了,即将工作或者已经工作三五年,差不多该成家立业了吧;还有一部分是选择学区房的 ...

人口红利对需求的影响

我按照1.5的出生率,平均寿命80岁,

简单的计算了一下30年后的情况,假设现在2代人都有房子,

         现在                                   25年后:                                  30年后:
岁数  人口    房产                 岁数  人口    房产                    岁数        人口    房产
50岁:128人 (64套)===》75岁:128人 (64套)===》80岁(死了) 0       留下64套
25岁:96 人 (48套)          50岁: 96 人 (48套)          55岁:       96 人 (48套)
                                              25岁:72 人 (36套)           30岁:       72 人 (36套)
                                                                                             5  岁:       54 人  (20年后需求27套)
                                    
也就是再过30年有64-27=37套房子过剩无法消化,
总供应64+48+36=148套,总需求48+36+27=111, 供求比148:111=1.33333
但事实上供求比会更恶劣,因为其中48+36=84房是自主的,不参与交换,也就是市场实际上是多出了64套,而市场的需求(或可消化掉的)只有27套,供求比:64:27=2.37

[ 本帖最后由 luckdog 于 2008-10-3 15:52 编辑 ]
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发表于 2008-10-3 15:06:53 | 显示全部楼层
你的理论分析都是没问题的,但我想你没有买房的经历,也不了解台州房地产市场的实际,更没有去房产商那调研和他们对过话。白云山1号会以低于成本价卖给你吗?6000以下你想都别想,新时代二期6500以下估计都很难,那里是目前人民路小学、育才小学剩下唯一的新开盘学区房,搞不好不通过内部订房,展厅那里都不一定定得到。新明半岛的排屋也不可能以低于成本价出售的。

[ 本帖最后由 newb 于 2008-10-3 15:07 编辑 ]
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