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楼主: luckdog

台州房价何处去

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发表于 2008-10-3 15:11:02 | 显示全部楼层
原帖由 luckdog 于 2008-10-3 15:05 发表

人口红利对需求的影响

我按照1.5的出生率,平均寿命80岁,

简单的计算了一下30年后的情况,假设现在2代人都有房子,

           现在                   25年后:                  30年后:
     岁数  ...


计算没有问题。但一座城市不是封闭的,它是开放的,它会进行大规模的城市化扩张,在中国,在台州尤其如此,农民尤其他们的子女不会永远做农民,他们会进城阿。

并且我们国家的房子老化很快,椒江的凤凰新村、枫山新村,还带着新字呢,都建于80年代末,才20多年阿,前者已经拆光,新大楼都快结顶了,后者都只剩下一些老年人居住。

[ 本帖最后由 newb 于 2008-10-3 15:14 编辑 ]

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 楼主| 发表于 2008-10-3 15:12:55 | 显示全部楼层
原帖由 newb 于 2008-10-3 14:58 发表


房子是特殊商品,一旦出现低于成本的情况,那就等于发生经济危机,开发商不愿意发生这种情况,已经持有房产的人不愿意看到,银行不愿意看到,政府同样不愿意看到,你觉得会出现这种情况么?


现在就是经济危机的前夜,虽然说危机严重了点,但是经济衰退已经不可避免。

另外经济规律这个东西不是人的意愿能够控制的,开发商控制不了,银行控制不了,政府也控制不了。

如果能控制,世界就没有危机了。当然乐观的看,经济危机是一种风险的释放。就像感冒后,我们也增强了免疫力。美国次贷危机导致金融崩溃,哪个国家都不好过。中国出口下降,通胀肆虐,房地产从1998年开始享受了10年的长牛,现在出现危机,已经很不错了,中国股市才一年多就这样了
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发表于 2008-10-3 15:21:29 | 显示全部楼层
原帖由 luckdog 于 2008-10-3 15:12 发表


现在就是经济危机的前夜,虽然说危机严重了点,但是经济衰退已经不可避免。

另外经济规律这个东西不是人的意愿能够控制的,开发商控制不了,银行控制不了,政府也控制不了。

如果能控制,世界就没有危机了 ...


老兄,现在还不能说是危机和衰退吧!扣除物价,全国还保持8-10%的增长,许多专家还相信能保持20-30,这能能说衰退和危机?日本和美国说衰退还差不多,人家负增长,或者1、2个点,而我们是10个点,台州今年依然保持10%左右增速。

现在顶多是上一轮经济增长的波谷,下一轮经济增长的起点而已,也许波谷最低点出现在明年或者2010年。但所着国家宏观政策的调整和产生效果,新一轮增长不久又会到来。

尤其在台州,为什么媒体和一些会议老是说经济困难,那时因为领导的政绩观太强烈了,地方政府太注重GDP增幅,注重排名,所以在他们看来巴不得经济都是20%的增长,所以相比之下,10%以下在他们看来是低了点。但你也说经济规律不可能让我们都一直保持高速增长。


我对国家8-10%的增长不怀疑,对台州10%的增长也有信心。

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 楼主| 发表于 2008-10-3 15:27:31 | 显示全部楼层
原帖由 newb 于 2008-10-3 15:06 发表
你的理论分析都是没问题的,但我想你没有买房的经历,也不了解台州房地产市场的实际,更没有去房产商那调研和他们对过话。白云山1号会以低于成本价卖给你吗?6000以下你想都别想,新时代二期6500以下估计都很难,那里 ...


我只做宏观分析,即使想对某个楼盘做分析,也没有数据。

当然学区房有教育资源的属性,类似于特殊商品。这些当然可以决定房子的价值。但不具有普遍性,甚至房子本身的价值也无法阻止泡沫破灭。关键是市场上买房的资金还有多少,人们对房价上涨的预期还有多少。熊市的时候,绩优股和垃圾股都会跌,只是跌幅不同而已。

另外,房子的调整周期比较长,我估计2009年第一季度会有一些明显的变化。
一生俯首拜阳明

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发表于 2008-10-3 18:32:42 | 显示全部楼层

回复 29# newb 的帖子

回楼上的。。。你认为台州房价不可能大跌吗?


那为什么现在黄岩开始了变象的降价呢。。原价(指的是开盘时的)上买房送车,,还不照样吸引不到人气。。或者你会说。。他价格只是抬高了。但我还是要说。。如果他卖的出房子有必要搞这种什么什么的吗?还不是他卖不出房子了才会想尽办法去卖
发表于 2008-10-3 20:30:23 | 显示全部楼层
经济由市场决定,不是由脑袋决定
诚然有供不应求的价格上升暴利期,当然也免不了有供大于求的赔本期
一些人认为,房子跌不到哪里去,因为很多人托市,一下跌就有大量的购房者买进.但是经济不是由个别的购房者决定的.
既然有暴利期,就是亏空期.房子卖到成本价以下没什么奇怪,就等着房产公司破产了
海南的房市,北海的楼市,已经证明房子可以卖到成本价下的.房产公司也有大量倒闭的.烂尾楼,即使白送也是没人要的
椒江的亿嘉就是没人要了
发表于 2008-10-3 20:35:25 | 显示全部楼层
中果房子都卖到成本以上,那房地产公司不是都不会破产倒闭了.那当然不可能,经济市场就是有破灭有消亡的.

雷曼都倒了,还有什么不可能.

不知道那个太阳城房子有没有卖出去了.一些说卖光的卖火的楼盘,其实不一定卖了,无非就是内部炒作
发表于 2008-10-3 20:36:37 | 显示全部楼层
不知道那个太阳城房子有没有卖出去了.一些说卖光的卖火的楼盘,其实不一定卖了,无非就是内部炒作

商人就是囤积居奇,每每去问房子还有没有,回答没有,但第二天又主动打电话过来,刚好还剩一套,弄得自己的房子真的很多人要似的.这是商业的把戏罢了

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发表于 2008-10-3 22:31:54 | 显示全部楼层
房子就两个功能,自住和投资。
椒江经过几年的旧城改造,基本上原来的市民都有房子,那么需要房子的是一些到椒江工作的人,如果不投资的话,谁会去椒江买房子?椒江有多少能买的起房子的工作岗位。
当投资的热情退却的时候,投资性购房就会下降,在全国的房子都有降价的预期的时候,还有哪个投资者会去买? 就如股票开始走熊,哪个股民会去买会跌的股票?

普通购房者=股票散户?   当股票红火的时候都去买

房子上涨不会以成本为基数,房子下跌也不会以成本为基数。股票亏钱了你会割肉,房子就不能割吗?地产商不割就是等死,比别人割的早,跑得快,就活着。
股票还会横盘、下跌、反弹一下,楼市就是横盘,下跌,连反弹都不给你,每一次的横盘都是你跑路的机会。

咱没那么多经济学理论,就以现实的生活来说吧,一般大学毕业生年龄在24左右,一个月工资3000元(大部分职工应该不会离这个数字很大吧?)按椒江目前的房价5000一平算(这个数字也应该不会跟市场相差太大吧?)
100平米的房子  5000X100=50W   
  30%首付 50WX30%=15W
50W-15W=35W 按揭
一年工资 3000X12=3.6W
50W÷3.6W=13.888889年
这么多年你不用吃喝了哈。而且还没考虑利率给你带来的额外支出。
24+13.888889≈37.9
这之前就要你老婆养家了。现在养个孩子的费用,不轻松啊。还要每天的生活开支,朋友亲戚的人情。
在40岁之前你就是刚好解决温饱问题的贫困户。然后你的孩子要开始读高中大学了,那一年也不比你还房贷差多少,你的父母也该65岁左右了吧,养老问题就来了。
你一辈子的苦难人生开始了。一个房子就是你的一辈子。这是一个普通人的一辈子缩影,别想着以后工资增加什么的。货币贬值,物价上涨比你工资增长快多了,你还得担心下岗什么的,在单位还得老老实实的。
那些认为自己以后一分钟几百万上下的,就不用看了。
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 楼主| 发表于 2008-10-3 23:39:58 | 显示全部楼层

政府救市几张牌

政府肯定会救市,因为地方政府是这个泡沫的制造者。丽水市政府能够将房价推到10000每平米,基于的设想就是“房价永远上涨”。那么当房价萎靡的时候政府会有什么措施来刺激楼市,能否有效呢?

概括了一下,政府救市的措施可以分为以下几类:

1,减少土地供给,影响住宅供应量。
2,降低交易成本
3,放松贷款,给市场注资
4,拆迁制造需求,鼓励农民进城
5,增加收入水平

1 不会立即见效。土地的闸门掌控在政府手里,收紧闸门,确实能够影响供应。
  但是在前两年的泡沫中,开发商疯狂拿地,囤积了大量的用地,收紧土地的政策
   不会立即收效,据统计,目前的屯地,可以保证2年后的 开发量。

2 也不一定有效。退税,政府补贴,中介费用只占房子总价的一小部分(小于10%),
  显然无法激起购房的愿望。

3 更不可行。放松银根会让泡沫越来越大,最重要的是加速通胀。而通胀一直为政府所
  忌惮,因为通胀问题使得穷人更加贫穷,容易转化为政治问题,影响社会和谐。降低
  贷款人的资质或者首付,可能会引起类似次贷的危机。

4 拆迁购房的前提是政府或者开发商能支付高昂的拆建成本。一般来说,拆迁户的心里
预期不会因为房价的回落而降低,如果邻居1年前拆迁赔了10w,那现在给他8w,拆迁户 是很难答应的。房价下跌的预期使得开发商缺乏动力旧城改造,政府的一厢情愿很可能会造成社会问题。还有一个措施,就是政府忽悠农民进城,给农民户口,农转非,落实小孩子教育问题,问题是在台州,城镇户口的吸引力还不如农村户口。

5 增加收入,说来容易,大家都多发一些钱就完了。但是多发一些工资又反过来会加剧通胀,而且国家公务员,国企你可以一个指令加薪,私企你怎么控制,人家加工资了我不加,劳资情绪肯定会对立,一些出口型的企业本身利润就在10%以内,你一加工资,那些企业全的倒闭。而且中国经济为什么会这么快发展,其中很重要的一个原因是中国有源源不断的低成本劳工加入就业队伍。这么一加不就优势全没了吗?增加收入道理简单,但不知道怎么实施,如果依靠经济的发展自然而然的增加收入,那不知是猴年马月的事了,而我们的问题又迫在眉睫。

[ 本帖最后由 luckdog 于 2008-10-5 13:40 编辑 ]

部分城市救市措施

部分城市救市措施
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发表于 2008-10-4 13:12:51 | 显示全部楼层
台州局部的泡沫和炒作应该是存在,比如楼上说的亿嘉的烂尾楼,太阳城的炒作。但总体上并不存在全局性泡沫现象,房地产暴利时代毕竟已经过去,5000、6000的房子本身就值这个价钱,并且都已经出售出去了,持房者中间在台州大多属于自住或者投资用,并没有上海深圳那种专职贷款炒房的现象,如果自住不存在出售的问题,如果用自有资本投资,他也不可能低于买入价卖出,并且可以出租,一些好的地段的20万的单身公寓一年租金就是1万,用的是自有资金有必要亏了甩卖吗?

台州的民间资本的雄厚不会因为目前经济的暂时下滑而消失了,有钱人多的是,尤其是那些3040阶层的人,那些做生意的路桥人、温岭人、北岸人,那些在市区大企业、机关事业单位上班的阶层,毕竟椒江是市政府所在地,大量的市级机关、金融总部、学校医院,在这些地方上班的人有可观的收入,有稳定的公积金,甚至公积金就比一般人的工资还多。并且大量周边县市的人加入城市行列,进城。

楼上分析购房者实力都采用房价除年收入的办法,得出不吃不喝10几年的结论。试问年轻一代买房多少人是完全靠自己的工资收入去完成积累的?有些是70%用公积金或者商业贷款,有些是父母、甚至岳父母、亲戚赞助购买的。购房不是靠你一个人的当时收入完成得,我们还透支了别人的积累,透支了未来的积累。未来的积累则基于对自己将来收入稳定增长的预期,基于过去我们国家稳定的高增长,想一下20年前的10万元是什么概念,那个时候一个月工资百来块,现在呢,数十倍增长了,那么20年后我们的收入又会是多少,现在的30万贷款,在20年后也许就是1年的收入。现在贷款30万,20年后利息累积按照公积金贷款大概是45万,现在也许年收入只有5万,靠自己要不吃不喝6年,20年后也许3年,或者一、二年的收入就足以。

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发表于 2008-10-4 13:19:39 | 显示全部楼层
台州和全国还是有许多不同的,尤其不同于深圳、上海这些大城市房价的泡沫。国家的政策大多是一刀切,针对主要矛盾的。
比如严格控制贷款,而我们这里的实际是公积金贷款额度在不断扩大,2年前好像才8万,没几年就提高15万,现在是30万了,公积金贷款根本不存在控制的问题。商业性贷款,只要有首付,没听说有谁买房银行不贷给你的。

比如国家规定90平米以下占70%以上,而台州几乎没有实行过,大多数开发商还是根据市场需求设计面积和户型,政府几乎听之任之,完全没有实行中央的调控政策。

不过对开发商的贷款确实有了许多限制。但这种限制并不能促进房价的下调,反而预制了市场房屋供应量,提高融资成本,间接提高了房价。

所以说还是应该相信市场,看准市场供需,而不是看国家政策怎么说。我们国家的政策,许多时候只是写在纸上,说在会议上,执行力度和效率非常有限,过分相信政府有些时候不是什么好事。

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 楼主| 发表于 2008-10-4 14:31:29 | 显示全部楼层
版主,怎么上传图片,很不好使啊,这里刚好有两张日本和香港的房产走势图,

想和大家共享

[ 本帖最后由 luckdog 于 2008-10-4 14:38 编辑 ]
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发表于 2008-10-4 15:37:39 | 显示全部楼层
明年房价跌是绝对要跌的。很简单的道理,没人买了,炒房客急了房产商急了,一月卖不出就是好多利息,熬不过的。其实房子的成本很低的,平均不超过3000,太暴利了!你的理论你的意志改变不了市场经济的规律!

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发表于 2008-10-4 16:11:12 | 显示全部楼层
真正买房的不多,多的都是炒房客,当炒房者的房子汹涌而出时,就是房子下跌的时候了,这个时候不远了
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